海淀区区域配套及新房市场成交分析－5月更新

一、海淀区简介

海淀区位于北京中心城区西北部，属于北京城市功能拓展区。辖区面积430.7平方公里，截至2014年底，常住人口371.3万，下辖22个街道办事处、7个镇。

海淀区高校云集，著名的北京大学、清华大学、中国人民大学、北京师范大学等均位于海淀区，教育实力雄厚。颐和园、圆明园、香山等著名旅游景点也位于海淀区。

海淀区是全国电子产业的龙头，是中国规模最大、自主创新能力最强的高新技术及企业的聚集地。同时也是国家高新技术产业基地之一，国内知名的旅游、文化、体育活动区。

图：海淀区位置图

二、海淀区配套分析

1、教育

海淀区学校云集，区内拥有从小学到高校各级的优秀教育资源，空间上主要集中在海淀区东南部，即五环内的区域。尤其是中关村大学城，不但聚集了众多高校，还有各类优秀的高校附属小学、中学。

五环外上地板块教育配套也比较成熟，五环外其他区域教育配套也在完善中，亦有一些重点学校的分校。

截至2014年年中，海淀区共有：1、幼儿园158所，整体质量较高，各个大居住区都有较为充足、优质的幼儿园；2、普通小学108所，其中有多所市重点小学，主要集中在中关村区域和上地区域；3、普通中学76所，其中有多所市重点中学，整体质量较高，主要也分布在中关村区域。

2、商业

海淀区内五环以内地区和北五环外上地区域，商业环境相对比较成熟，拥有北京最大的购物中心——世纪金源购物中心。

早期在区内南部公主坟、五棵松区域形成了较大的商业聚集区，而随着大学城的建设和高新技术产业园的发展，在北部又形成了规模更大的中关村商圈以及后来辐射而成的上地商圈。

图：海淀区商圈分布图

公主坟商圈是京城西部最悠久最具规模的市级商业中心，传统零售商圈。最早形成是由于西城百货业的兴起。公主坟商圈因位置优势，发展起步较早，是典型的传统零售商圈，主营服装、日用品等，但由于传统百货受到了新兴购物中心的巨大冲击，公主坟商圈近几年发展受阻，而商圈内几乎已无储备商业用地可供开发，商圈转型比较困难。

中关村商圈是北京最大的全面多功能商业区,依托于大学城和高新技术产业的发展，是近年来发展最为迅速的商圈之一，业态从传统百货想购物中心转化，逐渐发展成集科技、上去、购物、休闲及高端服务业于一体的多功能商业区。包括五道口区域、中关村核心区域以及中关村北扩区域。

上地商圈属于近年来的新兴商圈，定位为集国家级软件研发、生产基地，且该区域住宅项目众多，目前有不少大型商业体以及进驻。依托于产业和大型居住聚集，以及中关村商圈的辐射作用，上地区域近年发展迅速，目前商圈尚未完全成熟。

3、医疗

海淀区的医疗配套设施比较齐全，优质医疗资源丰富，具备多家三甲医院，全区医疗卫生机构914所，且建成了一批中医药特色社区卫生服务示范中心（站），荣获北京市和全国“中医药特色社区卫生服务示范区”称号。

4、交通

海淀区境内现有4条轨道线路服务于区内主要通勤交通的局部区域，但由于与轨道线路接驳的公交系统缺少科学、合理的衔接，没有充分发挥轨道交通的能力。缺少快速公交线路实施，不能弥补轨道系统线路的不足。造成区内的交通出行仍然依赖常规公交和地面道路系统。

5、生态

海淀区整体自然环境良好，生态环境状态在全北京中属于中等水平，生态环境状况指数在北京16个区县中排第8名，是城四区中环境状况最好的区。海淀区西北部分的空气质量略优于东南部分，区内有圆明园、颐和园、八大处公园、百望山森林公园等，对城区空气质量有一定净化作用。

6、综合评分

图：海淀区配套评分图

注:图中红色为北京市平均值。房价评分为价格高-分数高,价格低-分数低。其余各项均为分数越高质量越高。

三、海淀区房地产成交热门板块

由于海淀区属于北京城六区之一，住宅用地开发历史相对较早，每年新增住宅用地稀缺，开发商新拿土地的楼面价相对较高，特别是五环内的新增用地，楼面地价均接近或超5万元/㎡。

在如此高的土地成交价格的趋势作用下，以及依托着海淀极其优质的教育资源的推动下，开发商出于利润率和产品定位等方面的考虑，普遍推出高端豪宅产品。

图：海淀区热门板块图

1、清河-上地板块

清河-上地版块处于京新高速、京藏高速和北五环的“U”型区域，区位优势明显，建成和在建的小区众多，人口密集程度高。未来的清河将充分利用海淀区科技创新结果，升级传统制造业，成为海淀区主要的新技术和新产品的产业化基地。

作为京西北的大型的生活区，最近几年，大量的科技企业的入住，中关村的北扩，临近上地科技园区的优势，让这个区域越来越成为都市白领住房的首选。在未来，这里还有更大的潜力可以挖掘。

2、定慧寺-田村板块

定慧寺-田村版块位于西四环中路附近北距中关村约8公里，东距西直门、金融街约8公里，有中关村高科技园区、金融街商圈的后花园之称。该区域商业配套较丰富、有多个大型购物中心，并且正在进行大规模道路改造工程，未来地铁六号线、三号线都将通过这一区域，使这一地区的房源稀缺性较强。

3、万柳板块

北望西山，东临万泉河，西有京密引水渠，同时作为中关村的“后花园”，各大高校环顾的地区，无论是自然环境还是人文环境，万柳都是当之无愧的居住福地。成熟的交通设施，发达的商业发展，都使得万柳成为高收入群体的居住首选。

4、西山板块

西山板块占据上风山水的地理环境，并且拥有离城最近的山脉资源、老北京“东富西贵”的传统理念等诸多优势，以及圆明园、颐和园等皇家园林所带来的富贵气质，自然景观的不可复制以及历史底蕴的深沉悠远。该区域为传统豪宅区，产品类型以豪宅、别墅为主。

四、海淀区新房市场成交分析

1、商品住宅

2016年5月，受到海淀名著回迁房统一签约的影响，海淀区商品住宅（不含保障房）成交均价为42504元/㎡。从2015年5月到2016年5月，海淀区商品住宅（不含保障房）共批准上市2305套，销售3998套，销供比为1.73，处于较为严重的供不应求状态。值得注意的是在连续5个月没有新增供应之后，2016年5月，新批准上市279套，主要为强佑清河新城的新增供应，预计未来能够缓解一定的需求，预期成交均价也将有所上涨。

5月海淀商品住宅成交套数排行榜

5月海淀商品住宅成交金额排行榜

2.商住写字楼

2016年5月，海淀区写字楼成交均价为54658元/㎡，同比上涨6.74%，环比下降7.47%。2015年5月到2016年5月，海淀区写字楼共销售883套，新增供应1022套，销供比为0.86。由于2016年4月份融汇国际大厦的新增供应还没有出清，预计未来几个月海淀区写字楼成交均价将会上升。

5月海淀写字楼成交套数排行榜

5月海淀写字楼成交金额排行榜

五、写在最后

海淀区是北京“城六区”之一，属于北京城市功能拓展区，以其丰富的教育资源和成熟的高新技术产业园而著名，经济发展情况良好，自然环境居“城六区”之首。因开发较早，靠近城区中心的部分新建住宅用地较少，在售多为总价在1000万以上的高端住宅项目，而新开发住宅多集中北部新城。

如果想在海淀购买一手新盘，可以考虑清河-上地板块，商业成熟度较高，教育资源相对较丰富与优质。且该板块目前还处于快速发展阶段，未来会聚集更多资源。