徐小槌说法丨借名买房“买”出麻烦！

近日，徐州贾汪区法院调解了一起“借名买房”的民事纠纷。

原告刘某、李某系夫妻关系，其二人与被告张某退休前系某单位的职工。涉案房屋一直由二原告居住，因二原告依该单位购房政策在市区购买了房产，需将案涉房屋退还给单位。二原告想继续居住该房屋，故于2000年，与被告张某协商，二原告以被告张某的名义购买该房，二原告支付全部购房款及办证费用，以张某的名义办理了产权证书，并继续实际居住该房屋。

2007年，因所在单位住房政策发生变化，原告刘某与被告张某签订《协议》一份，载明因张某不想要刘某已购买的住房，又需要得到住房补贴款。刘某按所在单位的住房政策，给予张某住房补贴，每年年初一次性支付当年的补贴款。如补贴政策发生变化，按变化后的政策执行。

后二原告要求张某协助办理过户手续未果，起诉至本院。二原告为证实涉案房屋归其所有且实际居住，向法庭提交了由其持有的房屋所有权证、国有土地使用证、购房及办两证的收据，2007年至2019年向张某给付房屋补贴款的转账记录，居住期间的电费收据等证据。

刘某、李某持有涉案房屋的登记证书、购房款收据及办理登记证书的收据等，亦实际居住使用涉案房屋。原、被告签订协议，明确了刘某用张某的排队号购得住房，两证登记户主为张某，实际为刘某全额购买。且自协议签订后，由于实际购买人行使了他人享有的购买权利，刘某、李某也依政策对张某给予了补偿。对于借名买房是双方的真实意思表示，故刘某、李某作为涉案房屋的实际购买人应享有涉案房屋相应权利，张某应协助刘某、李某办理涉案房屋的过户手续。本案经多次调解达成协议，由刘某、李某一次性补偿张某款项，张某同意协助办理过户。

借名人与被借名人之间关于房屋所有权归属的约定，显然与民法典物权篇规定的不动产物权生效要件不符，该约定不具有物权上的效力。本案中，原被告关于房屋所有权归属存有一个合意，合意虽然约定了房屋所有权归属于借名人，但该约定并不发生物权效力，房屋所有权仍未转移，只是在借名人与被借名人之间产生了以符合法律规定和合同约定的条件时完成物权变动为主要内容的债权债务关系，被借名人因此对借名人负有相应的协助办理房屋所有权转移登记的义务，借名人因此而成为这一关系下的债权人。

本案中虽然原告达到了由被告协助过户的目的，但其背后无论对借名人还是被借名人都隐藏着诸多风险，在这里提醒大家，借名买房应当慎之又慎，对合同的拟定，一定要注意细节和内容，还要注意留存证据。但无论怎样谨慎，都不能完全杜绝风险，所以最好的规避方式是远离借名买房。

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原标题：《徐小槌说法丨借名买房“买”出麻烦！》

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