郑州二手房市场开始回暖！“老破小”遭抢！
2021-01-22
FANGDONG ｜ 房东俱乐会
撰文：左丘 美编：小樱 校对：塔夫
刚刚过去的2020年，在调控+疫情的双重作用下，改善购房者要么观望、要么买主城，资源导入缓慢、生活便利度不高的远郊片区，不再具有可见的价值增长。
而对手里资金不多，又有落户、结婚、生子等现实需求的纯刚需来说，远郊房价不断下跌，生生夺去了他们对未来的憧憬。
之所以愿意让渡若干年的生活不便去买房价亲民的远郊盘，指望的是将来房子升值后置换回主城。
现在远郊不敢买，受够了租房生活不便的人，不得不把目光转向市中心的老破小家属院。
即使这种选择充满无奈，即使我们都知道老破小有各种各样的问题，但对他们说不要买老破小，其实无异于那句“何不食肉糜”。
如果只够买远郊或者老破小，需要厘清的问题只有一个：究竟买哪，才能握住来之不易的幸福生活。
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老王的“老破小”遭抢
王德顺这段时间多了些幸福的烦恼。
最近一周，王德顺已经花了两个半天的时间去中介门店跟买主协商房价，弄得手头一间商铺装修的活儿已经比预定工期慢了两天。
2021年1月15号，当中介经理打电话说又有买主明确要买他这套刚刚挂出一个月的房子时，王德顺还是挤出时间准时出现在中介门店。
2016年，同样在这家门店，王德顺拿出8万首付，以总价59万买下了大桥局家属院这套56平一楼带院的二手房，这在2011年那批在中州大道路边趴活儿干装修的老乡里，是绝对的佼佼者。
房子虽旧，但比起老家的砖瓦房，已然实现生活跃迁。买了房，王德顺把老婆孩子都接来郑州，夫妻俩一块干装修，孩子则在一年后上了就近的小学，一家都成了郑州人。
大桥局家属院
看起来没村里那几个大学生体面，但逢年过节回豫东农村老家，也不妨碍他一道成为村里老人们称赞的对象。
在郑州奋斗近十年的王德顺，现在已经组起了自己的装修团队，有了些积蓄，王德顺考虑置换套大房子。
去年12月初，他以72万的价格把房子挂了出去，知道这种“老破小”不好卖，心里觉得卖个70万就行。
一周前的两次谈判，惊喜不小，两个买家都愿意出到71.5万。
价钱是参考中介经理的建议估的，一上来谈就超出心理价1.5万，王德顺犹豫了，两次都咬着72万没松口。
事实证明，他犹豫对了，这次跟新买家再谈，竟以原价72万签了合同。
有一瞬间，王德顺觉得再涨个五千、一万的也能卖掉，但他不是纠结的人，比预期多卖2万，已经让他非常满意。
签完合同当天，王德顺执意请中介经理吃饭。这套房子当初就是人家给找的，现在又帮他顺利卖出，五年时间涨了十几万，他打心眼里感激。
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没有对比就没有伤害
在买房这件事上，同样觉得满意的，还有这位中介经理。
在大桥局家属院附近的天明路上，中介经理李炜已经在附近摸爬滚打了8年，从小白一路做到经理，他对好房子的认知非常明确：不管新房还是二手房，只认配套齐全的主城。
2017年，他自己就在北环南阳路附近的郑州清华园以195万的总价买了套220平的复式大宅，精装修，户型本身还送一个100平的大露台。
首付不到30万，生活品质已全然不同。上下三层空间随便孩子折腾，自己上班骑个电动车就到，父母过来把孩子从幼儿园带到现在上惠济艺术小学，一家人从来没体会过房间不够用的烦恼。
郑州清华园
当时，很多朋友都不认同李炜的选择，花这么多钱买一个周边没名校没环境、品质过时的二手房，值得吗？东区高铁站的海马公园不洋气？还是洞林湖200万的临湖别墅不惬意？
只是在李炜看来，海马公园是好，但当时高层毛坯新房均价已经涨到23000元/平，哪怕是92平的两房也要210万；洞林湖的别墅住着是美，就是离市区太远，自己还没到颐养天年的地步。
他的买房思路是：
同样的价格，首先考虑大面积，得住着宽敞；然后再看生活配套，那就不能离开主城；有优质学区再好不过，但牺牲生活品质去买学区房则没必要，孩子的成长在于父母的身体力行和家庭氛围的和谐，挤在两房中，人生得不偿失。
还搬出了同学的反例。
2017年，同学在南龙湖买了130多平的四房，总价120万，当时一心觉得小区环境好、周边有地铁、未来说不定还划区，性价比之高，简直无人能及。
等两年后真正入住才发现，自己在高铁站附近上班，坐地铁，又绕又费时，开车，堵车是日常，每天都要在上下班路上白白浪费两个多小时；孩子上学也成问题，周边别说没名校，一般学校都少。
李炜说，最近同学一直在让他帮着盯房子，说啥也不想住城外了。但在李炜看来，同学还面临一个更严峻的问题：南龙湖那套房子，恐怕一时半会儿难有人买家接手。
没有对比就没有伤害，很多时候，让纯刚需陷入困境的并非无知，而是看似正确却不解决现实问题的所谓前景。
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金水老城西区二手房交易开始回暖
王德顺和李炜购房需求不同，时间点也不同，但买房都选在了金水老城西片区，一方面是因为地段中上，另一方面，价格确实便宜。
入行12年，目前已拥有12家二手房中介门店的房之家老板王大卫，谈起对这片区域的理解，则更宏观：
“这个以沙口路、金水路、文化路、东风路合围的区域，虽然在二手房交易量上比不过有金水CBD之称的文博片区和更靠近东区的燕庄片区，但其胜在有足够长时间的历史沉淀，各种生活资源密布，反而更具性价比。”
2009年，王大卫的第一家中介门店开在怡丰新都汇一期的生产路上，当年的市场比现在热闹得多，仅一条生产路，二手房中介就达18家之多，那时的南阳路、丰乐路、天明路沿线家属院，成为了很多外地人落户郑州第一个家。
王大卫的第一家中介门店
十余年后的今天，虽然郑州二手房市场整体不景气，怡丰新都汇周边中介门店只剩3家，但12家门店都开在片区内的王大卫，并不为此担心，“凡事都讲个周期，二手房市场也一样，低谷时做好自己的事，高峰来了才有本事接住”。
最近两个月的市场行情，像之前几次一样，正印证着王大卫的判断。
首先是库存量明显下降。
原先片区挂牌房源很多，这两个月再问，要么已卖、要么开始惜售，大家都感觉到已经调控三年多，尤其是最近深圳上海房价领涨，杭州南京也在涨，市场行情再不好也有个头，郑州不至于那么差。
其次是降价空间变小，不好谈价钱了。
原先行情不好，业主为了卖房会接受一定程度的降价，现在业主大多不再接受议价，哪怕再等等，也不着急出手了，市场信心正在回归。
现在12家门店，每个月总计都有100多套房源成交，这些成交客户中，业主卖旧换新占了八成，新业主则出现了更多年轻面孔，买卖双方都开始务实。
在看待金水老城西片区最近的这波回暖行情时，王大卫给出以下分析：
1、原来片区内街道陈旧杂乱，2019年全国少数民族运动会的召开及新书记大力推进城市精细化改造，街道面貌有了极大改观，天明路、丰乐路等电线入地、路旁见花见画、电动车整齐摆放，生活环境加分不少。
街道变化
2、这两年的老旧社区改造让小区内部环境改善明显，像东风路同乐社区这种30年的老小区，现在看着外观更房龄10年的房子没区别，天明路上的盛宏小区，即使墙体还没改造，但小区内部路面重新硬化、绿化，舒适度也有了很大提升。
改造前
改造后
3、原先没有暖气的老旧社区，半数已重新改造；有条件的家属院，加装电梯已不鲜见。
4、片区交通组织不断优化，地铁5号线贯穿黄河路，地铁3号线把整条南阳路带入郑州轨道网。一般来说，新房上涨看地铁规划，二手房上涨看地铁通车，上个月3号线开通，对周边二手房交易带动明显。
3号线开通
5、生活配套充足，且仍在不断完善。最让周边居民期待的青少年公园，终于进入建设尾声，目前主体设施基本建成，预计今年5月交付。看工程进度，这次应该不会再跳票。
青少年公园
6、教育资源强过远郊。农业路一小、南阳路一小等学校虽然不能跟顶级名校比，但对普通工薪阶层来说，上个建校几十年的小学也相当靠谱。相比远郊新楼盘一些说不清名目的挂名新建校，不管是师资还是教学底蕴都更具优势。
同时，老学校周边完善的课外辅导资源汇聚，也是最现实的便利。
7、价格便宜。片区内的家属院房子，价格大多在9500-10500元/平之间，相当于小两房60万，小三房80万，大三房120万，改善大四房也不过150万，已经是近几年的历史最低价，购房压力没那么大。
8、更容易出手。远郊盘现在越来越难出手，而这里资源足够全、人口足够多，赚多赚少两说，但未来出手不成问题，这也让片区的二手房一直都保持着稳定的交易量。
据统计，2020年3月底时，郑州市区二手房挂盘量为16.8万套，到2020年12月底，这一数据已变成11.5万套。
这期间的9个月，郑州二手房成交量为4.6万套，相当于新增二手房挂牌房源已经与成交二手房房源数量相当，也就是说，二手房市场整体达到了动态平衡，不再是以前持续累积的状态。
而2020年12月份郑州二手房均价为14673元/平，比起3月份的13500元/平，上涨了约1000元，整体呈现去化加快、价格渐涨的趋势。
大盘整体向好，落到具体区域上，就是机会开始变多。
北龙湖是女神，你去追求，付出的代价高，也不是人人必要。这个片区，刚需自住，踮踮脚尖就能够到，就是拿来过日子的。她不漂亮、身材一般，也不能言会道，她就一心给你做饭带孩子操持家务，这才是人间真实。
买房就是做平衡，平衡理想与现实、财富与需求、居住与投资。纯刚需其实没必要矫情，主城老破小不光鲜，但它就是有生活中最灯火可亲的务实。
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