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越秀星寰TOD

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长隆万博CBD集齐了五个世界级buff：世界级产业集群+世界级交通枢纽+世界级旅游IP+世界级消费中心+世界级艺术国际人文中心，一举将番禺托上更高的起点。

汉溪大道上项目，要么靠万博长隆商务区，要么靠广州南站。

而越秀星寰TOD却能左右逢源 ，抬头就能看到南站商务群，晚饭后散步，走着走着就能走到了南站。

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项目概括： 越秀·星寰TOD位于番禺南站板块，总建筑面积约229000㎡，总占地面积约70700㎡，规模中等，绿化率为35%，容积率为3，也是中规中矩。 项目共建13栋住宅，规划1306户，分两期开发，一期首开1-4栋，首推建面约90-133㎡三至四房，一期大门距谢村地铁站较近，内部没有游泳馆（游泳馆共用）但楼栋呈点状分布，容积率较低。二期开放5-13栋，围合式布局，游泳馆位于中心。

交通方面：星寰距离7号线谢村站300米，3站到万博，7站珠江新城，20-40分钟通勤半径内可以覆盖珠城、琶洲、广钢、万博、番广区府等日常活动区域。

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越秀星寰TOD于此地段之上，自然是饮得头啖汤。

而且在这条荟萃精华的汉溪大道上，项目动辄5万+/㎡。唯有越秀星寰TOD，价格3.5-4.3万/㎡，给到广大置业者安家精华地段的机会。

再来做一个综合分析：

老黄埔价格较高，5.2万/平起，总价约450万起。

庙头的优势在于，通过5号线延长线，直达珠江新城，但环境一般。

番禺客运站，只有一个新盘可选择，区域没有什么利好刺激，热度不高。

而科学城，区域配套比较成熟，短板是距离珠江新城通勤较远。

相较之下，同样是到珠江新城一集新闻联播的时间，星寰3.7万/平起，价格最笋，而且无论是地段成长性，还是产品，均可圈可点，均好性较优。

距地铁口约300米

约一集新闻联播时间到珠江新城

其次，地铁优势明显。

越秀星寰TOD，位于南站立交东侧，距离地铁7号线谢村地铁站，约300米，走路也就约一首歌的时间。

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其与地铁关系如此亲密，在以上提到的五大热门置业板块、超10个项目中，只有番禺客运站的龙湖金地项目和科学城的星樾山畔可媲美。

从谢村出发，通过7号线，往东2站到广州南站，前往湾区各个城市、乃至全国各地，都方便。

同样经7号线，往西2站到汉溪长隆，再换乘3号线，就能直达珠江新城。

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你也可以通过7号线，3站到万博新城，换乘高速地铁18号线，4站抵达冼村。

可以说，越秀·星寰TOD的轨道交通优势，可以秒杀很多项目。

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世界客流量最大高铁站

广州南站板块天花板不可估量

从广州方面看来，唱衰南站的比说好的多。倒是佛山的不少楼盘，借着广州南站的东风，屡登流量榜。

以至于坊间都出现这并非“广州南站“而是“佛山东站”一说。

但根据2021年8月《广州南站核心区城市设计》最新的规划定位为：

说白了，南站不止是番禺的南站，也不止是广州的南站，其定位更高，至少是服务于大湾区甚至是华南地区的门户枢纽。

毕竟，这里是中国最强的高铁枢纽、世界客流量最大高铁站，是广州、乃至整个大湾区对外的重要窗口。

这里云集5条高铁、3条城轨、5条地铁、2座有轨电车，四通八达的路网，如同动脉深入肌理，向外连通9省，对内衔接珠江新城、琶洲、金融城等核心区。

事实上，广州南站已开始积蓄能量。

比如，大力打造商务区，2020年，城投南站商办综合体、新世界国际学校、正佳广州南站商务区文商旅等19个项目正式签约，预计投资总额超530亿元。

至于孩子的教育，也能得到妥善安排。

越秀·星寰TOD自身配建一所18班幼儿园，外观已经建得差不多了，明年交房后可投入使用。

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周边还有多所公立小学，不过以后孩子具体能就读哪所，以当年的政策为准。

周边的商业配套也在不断完善。

喜街Hey Block街区，由粤海天河城商管运营，已经开业；花城汇·南站，体量达约26万㎡，比珠江新城花城汇还大了9万㎡，准备交付；十万人足球场项目，已经被国家队的广州城投接手，给大家喂下一颗定心丸。

还有医疗配套，约2公里处就有广州富力医院·UCLA Health附属医院。

这是UCLA Health医疗中心在国内设立的首家附属医院，目前正在招聘医学人才。

可以说，越秀星寰TOD满足居者对于居住便捷性和繁华度的期许。

越秀星寰TOD共分为三个地块，西北角的地块将建设幼儿园，其他两个地块共规划有13栋住宅，高17-30层。

我们了解到，越秀星寰TOD目前在售南区11#(小高层)和6#(楼王高层)，为建面约89-130㎡2+1房至3+1房，户型实用率高达92%。

先说11#建面约89㎡的2+1房，小户型能做到三个房间都南向，相当棒。

而6#建面约92㎡3房，则是前者的升级版，6.2米的加长版宽景阳台，这在市面上更加稀缺。

如果预算充足，可以考虑112㎡和113㎡ 四房户型。

建面约112㎡3+1房两卫，可瞰南站CBD，约6.5米长的大阳台，可家人的悠闲时光。

而建面约113㎡3+1房两卫，则是89㎡的升级版。

越秀星寰TOD值不值得买？

当然，TOD住宅项目虽好，但也不是所有TOD住宅项目都值得入手。

首先，TOD项目是个“庞大”的综合体，其开发进程慢、施工难度高、耗时长，开发商的资本能力和地段规划都是关键。

其次，并不是“所有的地铁上盖”都叫TOD住宅项目。

越秀星寰TOD周边的轨道交通主要是地铁7号线谢村站、番禺主干道汉溪大道。

而项目的商业设施除了附近的运动综合体之外，主要靠南村万博商圈、广州南站商圈，至于周边的医疗、教育、产业等配套并未十分完备和便利。

广州南站发展起来需要时间，该有的生活配套也是会逐步完善的

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