成色十足的楼市小阳春在北京落了地。3月1日，来自机构的数据显示，2023年2月，北京二手房成交15315套，环比1月大涨84.3%，同比去年2月大涨85.4%，尽管环比、同比的大涨均有此前低基数效应的因素，但“市场暖了”确实是各家机构的共识。
一般来说，北京的二手房月度成交量以1.5万套作为一个关口，站在这一成交量，意味着市场进入繁荣期，如果连续3个月超过这一数值，小业主价格上调的可能就比较大。在业内人士看来，3月北京二手房很有希望站上2万套的成交量，价格也随之波动。鉴于此，多位行业专家直言，目前购房者期待的政策宽松已不具备条件，何时出手买房，应审慎考虑。
较1月环比大涨84.3%
今年北京楼市的小阳春已成为市场共识，二手房成交量大涨可以说毫不意外。此前记者走访调查也了解到，北京二手房的交易周期、带看成交比都在提速，部分片区的带看成交率从过去的40次左右成交提升至20次左右成交，交易周期也有一定缩短。“按照目前的交易节奏，2月市场会有一个不错的表现。”这是当时一线经纪人给出的普遍观点。
来自中原地产研究中心的统计数据显示，2023年2月北京二手住宅网签15315套，同比2022年2月的8260套上涨85.4%，环比2023年1月的8308套上涨84.3%。在连续两个月网签量低至8000+后，北京二手房成交量终于走出阴霾。
北京中原地产研究部总监张大伟直言，这是一个成色十足的小阳春，3月北京二手房很有希望站上2万套的成交量，价格也随之波动。“过去几年北京房地产市场的高峰基本都出现在3月，大部分都是因为购房入学需求上涨导致的。2023年北京入学人口刷新历史纪录，所以在这个需求的影响下，2023年北京楼市也出现了小阳春，整体预计3月有望接近2万套。”
“低基数”带来的高增长
从数据上看，因为受到春节假期的影响，2月北京二手房成交量虽环比、同比大幅增长，但却都有“夸大”成分。
北京链家研究院分析师冷会指出，需要特别注意的是，从增幅表现来看，2月网签量增幅并无较大参考意义，这一结果主要是低基数效应导致。今年1月和去年2月均为春节月份，受假期影响网签量和实际成交量相对较低，进而导致今年2月网签量同环比均出现较大幅度增长。
冷会称，从专业分析角度看，2023年2月是节后的第一个完整月份，应当与往年的3月做对比。在考虑平年因素的前提下，今年2月网签规模与去年3月（17085套，北京住建委官网数据）基本持平。当前市场的活跃状态是季节性的正常表现，说明市场恢复状况良好。
环比、同比增幅虽不具有参考价值，但超1.5万套的成交量，“市场暖了”确实是各家机构的共识，那么本轮小阳春又能够持续多久呢？
诸葛数据研究中心高级分析师陈霄指出，北京这波复苏态势很大程度上是前两年疫情下积压的需求释放的结果，可持续性并不强，后续能否维持还要看政策、宏观经济以及居民收入等各项指标的情况。
张大伟同样表示，从市场趋势看，北京二手房火热的基础线是二手房住宅单月成交1.5万套，3月大概率会超过，但市场推动主要依赖学区房需求，到了4-5月，需求就会下降。
记者此前调查也了解到，买卖双方的认知博弈是影响本轮北京小阳春持续的关键因素。“其他城市都在调整政策，北京是不是也会变呢？买方希望使劲儿压价，卖方觉得政策松绑预期明显。”即便是北京比较优质的二手房，也都会出现“共识难以达成”的局面。
警惕价格波动
买卖双方的博弈点是对于政策宽松的期待，如购房利率优惠政策、“认房又认贷”松绑等等。此前，北京房山区曾传出落实“一区一策”、调整认房又认贷的政策，随后被区一级监管部门否认。即便如此，也在市场上引发热议。
目前，北京政策是“认房又认贷”，自2017年3月开始执行。只有当居民家庭名下在北京无住房，且没有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，才能算作首套房。购买首套普通自住房，首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房，首付比例不低于40%。
按照北京现行的普通住宅标准，大多数房源二套需要参照80%的首付比例，相比于首套房，购房门槛翻了一倍。
陈霄直言，基于当前的市场状况，短期内购房者期待的北京宽松政策可能已经不具备出台条件，后续政策走向如何还要看这一态势的持续情况。如果交易量持续释放，大概率会带来价格的上扬。“近期多城二手房销售端出现明显的复苏态势，价格的回温之路相对缓于成交端，但是无论如何业主对价格的预期开始企稳，降价行为逐渐减少。”
一般来说，北京的二手房月度成交量以1.5万套作为一个关口，站在这一成交量，意味着市场进入繁荣期，如果连续三个月超过这一数值，小业主价格上调的可能就比较大。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年2月北京二手房市场均价为60940元/㎡，环比上涨0.61%，同比上涨7.69%，随着量的增长，北京二手房价格也在稳步回升。
北京二手房小阳春已至，业内人士也发出预警，要警惕小阳春带来的“炒作”风气。无论是购房者还是业主，都应该保持审慎的态度，不能盲目听信中介人员的炒作话术，平稳的交易环境才更有利于市场健康发展。经历此前多轮调控政策，北京二手房价格已经回归到合理区间，目前的房价波动也不会有大范围的起伏，核心还是按需买卖。
北京商报记者 王寅浩