随着“带押过户”政策发布和全面推行，“有贷款的不动产”也迎来了上市交易放量的机会。
根据自然资源部、中国银保监会日前印发的《关于协同做好不动产“带押过户”便民利企服务的通知》(以下简称《通知》)，我国将全面推行“带押过户”。《通知》明确，推动省会城市、计划单列市率先实现，并逐步向其他市县拓展；推动同一银行业金融机构率先实现，并逐步向跨银行业金融机构拓展。
以一线城市上海市为例，目前，“带押过户”政策已成功落地。据相关媒体报道，招商银行上海分行近日成功发放了“带押过户”贷款200万元。这是招商银行上海分行在上海市落地的首笔二手房“带押过户”业务。
中指研究院市场研究总监陈文静认为，“带押过户”政策进一步推进和逐步扩围，或将积极带动房地产市场交易。“‘带押过户’政策落地，可以在一定程度上降低交易成本、减轻交易风险，简化二手房交易流程，缩短交易周期，活跃二手房交易市场，促进换房需求加快释放，从而进一步对新房市场形成一定支撑。”
不过，中原地产分析师卢文曦在接受《中国经营报》记者采访时表示，“带押过户”只是从技术上解决二手房交易手续问题，不一定会在短期内对房地产市场带来新增量。
从试点到全面推行
“全面推行‘带押过户’，主要是为落实扎实稳住经济一揽子政策措施的有关要求，进一步优化营商环境，提升便利化服务水平，降低制度性的交易成本，满足人民群众对财产权高质高效保护的需求。”日前，自然资源部和中国银保监会均表示。
上述两部门同时表示，要推动住宅类不动产率先实现，并逐步向工业、商业等类型不动产拓展，最终实现地域范围、金融机构和不动产类型“带押过户”全覆盖。
除招商银行上海分行已落地首笔“带押过户”业务外，亦有上海市其他银行工作人员向记者表示，“带押过户”政策已开始全面推行。中国银行宝山分行一名个人借贷业务经理告诉记者，目前，“带押过户”业务已在开展，并且买卖双方可以在不同银行开户操作。“不过，办理‘带押过户’的资金需要走银行监管程序，放款时间会比较长。”
多个房地产项目置业顾问也向记者确认，目前，在上海市可以办理“带押过户”，但是流程可能会比较漫长。其中，一位置业顾问表示：“‘带押过户’模式的审批程序较多、流程较长，资金到位的具体时间不好说。上海市有关部门目前也尚未推出‘带押过户’的有关细则。”
事实上，“带押过户”并非新鲜事物，早在2022年，全国范围内就已有多座城市开始试点执行。
本报此前曾报道称，2022年9月，江苏省南京市、苏州市和南通市等多座苏南城市已开始试点实行“带押过户”政策。南京市不动产登记中心负责人此前表示，这一模式对于要上市交易又存在抵押的房产而言，无须先行还贷或垫付，只需一次申请，到一个窗口即可实现抵押变更、转移登记和抵押设立3类业务的合并办理。
彼时，无锡市和南通市等地的多家银行工作人员也向记者表示，办理“带押过户”需要买卖双方均在统一银行开户才能办理，放款时间很快。
易居研究院研究总监严跃进告诉记者，尽管上海市还没有针对“带押过户”政策明确发文，但近期已陆续在相关会议上重点提及，不排除在今年二季度会出台相关的正式文件。
据了解，上海市自然资源确权登记局日前召开工作部署会，对“带押过户”业务提出具体工作要求。在此次会议上，上海市自然资源确权登记局要求各区登记中心要按照《技术规定》的要求，通过印制宣传册、设置“带押过户”专窗等方式，加大宣传力度，引导更多的金融机构和办事群众，选择“带押过户”业务，扩大业务面，提高业务办理量。“同时，各区登记中心要积极探索、善于总结，在实践中推出新经验，发现新模式。”
积极推动二手房流通
“带押过户”政策全面推行，也正在给楼市特别是二手房市场带来利好。
记者梳理发现，苏州市等部分热点城市在2022年9月开始实行“带押过户”政策，政策效果已开始显现。在2022年9月落地执行首笔“带押过户”贷款后，苏州市二手房成交面积自当年10月起止跌转涨。截至2023年2月底，苏州市二手房成交面积达到41.69万平方米，市场运行相对平稳。
对此，克而瑞方面分析认为，“带押过户”在节省办理时间、降低制度性的交易成本的同时，对部分城市的二手房市场已经产生了一定的提振作用。
不过，南京市和合肥市等热点城市在2022年完成首笔“带押过户”业务后，二手房市场整体的成交面积浮动并不大。
事实上，“带押过户”业务也已开始延伸至公积金贷款等其他领域。据无锡市相关媒体报道，该市首笔公积金贷款类不动产“带押过户”业务已实现一站式办理。
在严跃进看来，无锡市此次落地的业务具有非常好的信号意义和示范意义，标志着“带押过户”政策正不断拓展覆盖面，从传统的商贷领域进入到了公积金领域，更加适合职工出售和认购二手房的金融诉求。
“各地要密切关注近期二手房市场出现的新情况，因为部分城市确实出现了二手房交易在火热后又略有降温的现象。换句话说，要积极把‘带押过户’政策和当前提振二手房市场工作相结合，进而促进二手房市场行情进一步复苏。”严跃进表示。
另一方面，“带押过户”政策全面推行，也会进一步促进二手房市场流通。目前，上海市二手房市场正处于“小阳春”行情高位。
卢文曦表示，从近十年来上海市二手房市场成交量统计数据来看，每年3月份成交量上升后，4月、5月都会出现良性的回调，回归到正常的交易区间中。“对于上海市房地产市场而言，每月约2万套的二手房成交量是平均值，处于合理水平，预计4月份的成交量约为1.8万套到2万套。‘带押过户’政策落地，有助于业主更快完成交易。一旦过户完成，购房者的房票资格就得到了释放，对加快二手房流通有积极推动作用，但预计并不会为市场带来太多增量。”
需规避交易迟延等风险
上海中原地产统计数据显示，2023年3月，上海市二手住宅成交量达23991套，环比增加24.43%，同比增加86.12%。这也创下了上海市二手住宅市场近20个月以来的成交高点。
卢文曦告诉记者，上海市二手住宅交易量上涨最大的特点是“以价换量”，成交的都是性价比较高的房源。“业主也都愿意谈价格、给折扣，从成交结构而言还是以刚需产品为主，市场成交情况也比较稳健，后续基本上还会延续这一基本格局。”
值得注意的是，尽管“带押过户”政策落地有助于提升二手房市场的流通性，但也需要在具体业务落地过程中规避风险。
上海市海华永泰律师事务所高级合伙人叶平律师在接受记者采访时就表示，在推行“带押过户”过程中，买卖双方目前均面临着不同程度的风险。“根据《民法典》第406条有关规定，在‘带押过户’执行过程中，买方需用自己的贷款偿还卖方的贷款，在顺利解除抵押前，房屋是否处于安全稳定的状态，在很大程度上会受到卖方的影响。而在‘带押过户’执行过程中，卖方的还款义务仍然存续，若房屋出现不可弥补的价值贬损或者灭失情形，将会加速卖方贷款到期，卖方将会在短期内承担较大的债务压力。”
叶平同时表示，卖方还需要提前核实购房人的个人征信情况，提前核实清楚购房人的未来还款能力，避免后续贷款出现问题，不能及时回款解押。
事实上，在完成“带押过户”贷款后，也并不意味着二手房交易完成。叶平告诉记者，在完成过户交易并办理产权证后，标的房屋的抵押权仍然存在。只有在归还卖方贷款、原银行出具注销材料、办理房屋抵押注销登记并划付监管尾款后，房屋在法律上才处于安全稳定状态，这时整个交易流程才算是最终完成。
此外，在叶平看来，通过不同的银行办理“带押过户”贷款也会增加沟通成本，存在双方信息不对称而造成交易迟延等风险。