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七星湾TOD·璞盛

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郑重承诺：开发商售楼处直销，绝不收取任何费用，中介勿扰！价格优势无疑是最强大的杀手锏，但是购房从来不单看价格，还得看值得不值得。

最近七星湾TOD加推，折后均价2.9万/㎡，项目从首开到现在多轮加推，营销核心都围绕着“价格优势”，展现出来诚意却不高，使得很多购房者犹豫不决。

作为环东海域滨海西版块唯一在售新盘，综合实力是否对得起购房者的期待？去项目现场了解过后，我们也是忍不住提出几点忧虑。

地段评测

七星湾TOD璞盛项目位于环东海域美峰公园旁，被称为洪塘、蔡店的地方，旧时是远近闻名的渔村，民风淳朴，所售海鲜量大而肥美。

盘挨着滨海西大道贯穿而建，现有地铁配套为BRT快2/5线路，规划9号线洪塘头站和同安进出岛通道。

从交通规划来说，能级还是挺高的，但规划和现实你知道，总是有差距。地铁和隧道，从规划到开工到建成投用，一般需要七八年时间，因此短期三年内交通格局不会有太大变化。

项目当前主要出行要道只有两条——滨海西大道和同集南路，作为目前同安主要进出岛端口，这两条道车流承载力都一般。在同集南路有过行驶经验的都知道，大货车总是风掣电驰，时不时狂按喇叭把人魂吓丢，下雨天呢则经常能把轮胎淹没。

而滨海西大道也好不到哪里去，其建设标准原本是按照旅游路线，如今早已经超负荷，勉强改成双向八车道，但其中有四条是BRT和公交专线。本质还是个双向两车道，相比于翔安南大道双向12车道差了N档。

可以预见，随着环东几个新盘持续交付和写字楼人流入驻，在地铁和隧道未通车前，这条路高峰期堵成狗是必然，而低频噪音就不用说了，一直以来就是滨海西标配，金都和保利深受其扰，加装三层夹胶中空玻璃也无法完全隔绝，这是第一点忧虑。

环东海域大部分区域，都还处于配套兑现阶段，七星湾TOD虽号称自带8万㎡商业体，但何时交付未可知。

现阶段内其他配套如菜市场、医院和市政休闲类设施都没有，周边都是工地和待土拍地块，尚处于荒草丛生阶段，三五年内都免不了尘土飞扬和咔咔的施工噪音。

而距离最近的环东海域医院也达到了7.5公里左右，商业配套只能借用2公里外的金都购物广场，从居住舒适角度来说，是相对减分的。

稍微的优势是，周边有三大产业园，分别为美峰创谷、智谷、云谷，离项目最近的是美峰创谷，目前有美亚柏科、美图、趣店等企业入驻，对就近置业上班确实方便。

但艰难的是，七星湾tod作为滨海地铁大盘，地铁优势却隐而未发，且项目只有极少部分楼栋高层可看海景。

首次开放的A5地块中，只有靠海6、7、8#有部分房源有海景可看，根据此前销售描述靠里面的9#10#楼栋高层也能看，但感觉吹嘘成分高，“一线天式”小景更为实在。

学区评测

该片区教育资源一直是不算突出的，甚至有点差，比如隔壁金都和保利三千栋所在的美林中学，属于同安成绩垫底的初中，即便两盘坐拥一线无敌海景资源、过硬品质和高赠送（保利），价格一度也被学区拖累。

项目为挽救学区劣势，配套建设有15班幼儿园，并且背靠已经开建的市直属九年一贯制市教科院附属环东中小学，小学规划小学48班，初中48班，预计2025年7月竣工。

从定位上来说，教科院这所九年制学校办学规模很大，且其上属的市教科院新院区也落子于此处，众所周知，教科院在厦门总共只有一所，因为其培育教师职责的特殊性，综合水平是很优秀的，参考其他市属科教学校，未来办学质量应该是还不错。

不过，要知道项目体量非常之大，学区划片却还未定性，很难保证未来生源成分和入学情况是怎么样。

像同档次的市属校厦门一中海沧校区和厦门双十中学翔安校区，因为政策落定后执行多校划片，使得原本抱着直升双十预期，高价买入建发书香、建发温岚和猪和国贸学园等业主，如今交房后，面对周边一众价格更便宜的小区都能有同等几率读双十，不得不亏本卖房。

针对市教科院在岛外设立的首个新校区，尤其是对于教育资源非常短缺的滨海西板块来说，很难保证隔壁金都和保利业主不会联合上书希望多校，因此比同片区二手房过高价格买入约等于高位站岗，并且新学校教学质量也是需要时间检验的，这是第二点忧虑。

品质评测

项目总共有五个地块占地66万㎡，规划32个楼栋，总规模达到4064套，属于非常大体量社区，堪比岛内海峡国际。

其户型规划约77-200㎡三至五房，涵盖刚需、改善等多种购房者群体，可满足各类家庭购房，但也导致项目房源户型素质差别也很大，产生小区居住人群过杂、动线距离过于长或者楼栋外景不尽人意等等缺点...

尤其尴尬的地方是项目全部开发完毕的周期相当长，保守估计需要5年左右，可能一期业主房子在项目开发完全的时候，就变次新房或者二手房了。

届时，如果同社区房源在二手房市场竞争，面对市场需求端的变化和不确定性，挂牌价格很难与同社区的新房贴近，何况周边还有数千套次新二手房源和安商房影响，在市场内外困境下会导致所持有房源陷入尴尬境地，难以出手，这是第三点忧虑。

在户型方面，七星湾TOD的设计有惊喜也有失落，目前已经有公布5种户型。

3#、5#楼栋的中间套，片区内难得的小户型全明三房，劣势楼栋没有日照迎面倾斜设计，厨房和右上角的次卧采光时间十分受限，不能保证充足日晒。

厕所做了1.5设计，这样的布局反而把厕所做的更小了，如果是全间干湿分离就合理多了。三个卧室空间狭窄，主卧门竟然需要从生活阳台进入，动线规划很难评价。

位于7#、8#、9#、10#楼栋中间套。整体布局合理了一下，做了两个全间厕所，效果图里最大限度做了储物空间，有效利用角落空间，这点值得点赞。

不足的地方是左侧次卧格局异形，窗户极小，采光视野非常受限。

只有3#楼栋的边套有布置，这个户型看了一言难尽。整体格局过于狭长，导致入户客餐厅空间被压缩，三个房间也小，显得压抑，在99㎡面积段下，设计两个空间局促的厕所，唯一优势是，采光方面客厅做了个大开窗。

分布5#、8#、9#、10#楼栋，面积段来到百平位，但整体户型却依然只是三房，要知道这个面积段，更靠环东核心区各盘基本都做到了四房，同样的总价比别人少一个房间，在刚需二手市场，这个问题很严重。

5#、7#、8#、9#、10#楼栋都有，唯一比较没缺陷的户型。但是存在的问题依然是，同样总价和品质，周边可以选择的范围很多。

综合评价

作为环东海域滨海西板块唯一在售新项目，目标购房者以周边产业人员或者同安本地客群居多，其他岛区的购房者置业意向不会太高。

七星湾TOD前期做蓄客的营销对于“价格优势、海景和学区”发力过猛，但实际的中高楼层价格并不比周边二手便宜，表均价来讲高达3.3W/平，部分户型甚至高达3.5万/平，即便给到折后均价2.9万/㎡左右，单只是针对无海景户型，从学区角度来讲，该盘比同社区（学区划片正常相同）的彩虹湾和长荣花园，贵了将近5000～8000元/平。

从海景、品质和户型来说，比同地段的金都和保利叁仟栋这种次新房，对比起来也没有任何优势，更何况这两盘不少房源成交仅仅2.5万/㎡左右，海景高楼层2.8～3单价的也大有挂牌在，以及位置更核心、户型更好的智谷新经济产业园次新竞品，带给七星湾TOD的压力可谓不小，周边3000米范围内更便宜的70年产权住宅小区还有如和谐天下、星海湾，单价仅仅1-2万左右。

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