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深圳中海明德里

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基础信息：

开发商：中海深圳房地产开发有限公司

物业：中海物业管理有限公司

占地面积：23500平方米

建筑面积：160000平方米

总户数：1217户

车位：1085个

绿化率：40%

容积率：5.0

在售户型：83--97--113平（3至4房）

交楼时间：2024年6月1号

卖点：户型方正实用

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01：配套：

片区配套丰富齐备，项目周边集中上新

作为龙华的主要门户片区，既有及规划建设配套种类齐全，规格不低。

商业配套上，综合商业奥特莱斯8号仓位于中海明德里东南侧，步行可达。品牌商业齐聚，可以满足日常多样的购物需求。

项目直径3公里内（百度地图测量，仅供参考），红山6979、COCO park、COCO City、Costco（在建中）等场所可以提供更加多元化的消费需求和消费场景。

健康配套上，片区内同时两所市属医院建设中，均计划两年内将实现主体结构封顶。

其中，项目西侧就近的市第二儿童医院与市儿童医院实行“一院两区”制；深圳市新华医院将由北京大学深圳医学部负责运营管理。

文体配套上，除了“两馆”（市第二图书馆、市新美术馆，建设中）、深圳北站中心公园、民治水库公园（规划中）等设施外，项目西侧近距离建设着民治体育公园。

该公园用地面积约3.7万㎡，规划集室外足球场、网球场、篮球场、极限运动场、儿童活动场为一体的体育综合体。

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02：交通：

“中轴大道”为期不远，双枢纽“左邻右舍”

中海明德里具体位于民康路北侧，梅观路东侧，邻居为春华四季园、恒壹四季华府（建设中）、华南实验学校（九年一贯制学校），待整体成熟后，将形成局部紧密联系的居住社区群。

其西侧约2公里为深圳北站商务区，沿梅观路北上约2.3公里为华为总部基地及富士康产业园区。（注：上述均为直线距离，通过百度地图测量，仅供参考）

东西两侧分别靠近地铁5/10号线换乘站五和站、10号线光雅园站及5号线民治站。

位置示意图：

就目前而言，地铁站配套区位交通规划比较突出。深圳中海明德里开发商售楼处电话：400-166-9557售楼中心。

道路交通规划方面，当前项目周边区域内，南坪、梅观、坂银、新彩等多条高、快速通道，较为便利地联系南山、福田、罗湖等片区。

其中，梅观高速路正进行市政化改造。众所周知，深圳的交通痛点在“南北纵向”，梅观高速路市政化改造，将改变高速路阻碍区域发展问题，改善区域交通发展基础，释放道路沿线两边的土地，对于临近区域及物业可谓是“变弊为利”的跳跃。

梅观路市政化改造南段预计2024年上半年完工（实际完成时间以官方最新公告为准），将对接即将快速化改造的皇岗路（预计今年年底前动工）。深圳中海明德里开发商售楼处电话：400-166-9557售楼中心。

都待完成后，两者将构成深圳中部发展轴上的重要南北向通道，缓解道路交通瓶颈问题。

梅观路+皇岗路 示意图：

大站枢纽规划方面，项目处于两大城市型枢纽之间，深圳北站枢纽及五和枢纽（规划中）。

深圳北站大家都比较熟悉，不多占用篇幅。至于五和枢纽，是深圳“十四五”规划的重点交通工程之一。

五和枢纽规划为集地铁5号线、10号线，城际深大线（即将动工）、深惠线（即将动工）、常龙线（规划中）等多线交汇，结合公交、慢行、TOD开发等为一体的大型综合枢纽。将有助于提升项目及所处片区的出行效率，丰富出行路径。深圳中海明德里开发商售楼处电话：400-166-9557售楼中心。

轨交 示意图：

04：产品：

居住纯粹社区，主推建面约83-97㎡3-4房。深圳中海明德里开发商售楼处电话：400-166-9557售楼中心。

中海明德里占地面积约2.35万㎡，总建面约16万㎡。居住属性纯粹，主要由1栋4个单元的住宅塔楼组成。

并配建12班幼儿园，以及社康中心、老年日照中心、菜市场、文化活动室、社区警卫室等，内部设施配套齐全、宜老宜幼。

示意图：

住宅包含665套商品住房和552套人才房（具体房源信息以开放商公告的为准），其中，1栋1、2单元全部为商品住房。

商品住房为建面约83-113㎡3至4房，户型采用中海经典户型，功能全面不失尺度，在当前新房市场上，对于不少刚需及刚改群体来说，都比较友好。比如：

建面约83㎡三房，主卧通透双面凸窗设计，厨房烟道外移对于中小户产品的空间利用提升明显，小开窗的加入在细节上提供更好的体验。深圳中海明德里开发商售楼处电话：400-166-9557售楼中心。

建面约97㎡三房，大面积玻璃窗设计，不仅可以提供明亮的室内采光，还可以发挥视野价值。U型厨房良好的实用性能，满足不同家庭的需求。深圳中海明德里开发商售楼处电话：400-166-9557售楼中心。

建面约113㎡四房，可做到全功能四房空间，四开间阳光充足。主卧额外小窗提升空间采光，补充自然光线和功能台面。深圳中海明德里开发商售楼处电话：400-166-9557售楼中心。

深圳楼市新政影响如何？

自11月23日起，深圳执行两条楼市新政：一是下调二套住房首付比例，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%，统一调整为40%。二是享受优惠政策的普通住房标准调整为住宅小区建筑容积率1.0以上(含1.0)，且单套住房套内建筑面积120平方米以下(含120平方米)或者单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米)。

截至目前，新政实施已经过去一周时间。记者在罗湖翠竹、福田莲花村片区实探，多位房产中介经理表示这一周咨询和看房量环比明显上升，但价格依旧保持稳定。“许多业主还是急于卖出手上的房子，所以反价现象并不明显。相反，急于出售的笋盘越来越多。”福田莲花片区一位资深房产中介经理表示，“最近一段时间，大户型销售情况明显好于中小户型，主要都是置换改善需求的购房者。”

乐有家研究中心监测显示，新政后客户看房量上涨，11月26日当日看房量达9月以来第二高点，接近“认房不认贷”政策后的最高值。从成交量来看，乐有家门店成交环比新政前一周涨幅超过10%。价格方面，业主报价持续处于下滑态势，新政未造成业主大规模反价，11月二手房成交价低于参考价占比已达到78%，较10月大幅提升7个百分点。不过，深圳二手房价格较高峰时期已经出现不同程度的下跌。

对于房企而言，每一次政策优化都是营销好时机。记者在深圳多个区走访发现，许多新房项目都在抓紧促销，在去化压力下，拼“价格”自然成为许多房企的选择。在龙岗坂田片区，有新房项目直接开出“九折”等宣传信息。有新房营销经理表示，目前正值年底冲刺阶段，公司完成年度销售目标尚有压力，所以价格方面会有很大的优惠幅度。

11月25日，深圳龙华北站片区，多个新房项目同时“竞争”，有房产中介极力推销，有关楼市新政的宣传标语随处可见。

乐有家研究中心监测显示，11月深圳一手住宅预售成交2773套，环比上涨4%，连续“两连涨”。二手住宅过户成交3133套住宅，环比上涨13%，这是今年以来深圳第三次二手住宅过户量超3000套。

除了过户，更快反映市场行情的网签量数据也在稳定上涨。深圳市房地产中介协会数据显示，11月深圳二手房网签录得量为4305套，环比上涨16%。自8月开始，深圳二手房网签量便进入了上涨区间。

乐有家营销总裁贺玲预计，下周起深圳全市二手房周度网签量有望稳定在1000套左右。不过，放松调控不意味着涨价，当前楼市不存在大规模反价的外部环境，实际也未见“反价、惜售、哄抬”等情况, 市场整体理性, 当然信心依旧需要大力加强。

从全国范围来看，楼市政策的调整步伐趋于稳定。根据中指研究院统计数据显示，2023年前11个月全国已有超200省市(县)优化调整房地产政策，出台调控措施超600次。据初步统计，11月已有43省市(县)出台政策49条。

中指研究院企业研究总监刘水表示，从政策趋势来看，深圳降低二套房首付、优化豪宅认定标准后，北京、上海优化相关政策的预期也在增强。市场趋势方面，短期来看二手房挂牌量高企导致二手房价格下跌态势延续，部分购房者转向二手房市场，新房市场调整压力或仍较大，12月进入房企业绩最后冲刺阶段，预计部分城市供给端或有放量，带动新房成交。

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