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深圳宝安【特区建发云海臻府】

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云海臻府

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项目名称：云海臻府

用地面积：29633.45平

建筑面积：161979.61平

最大层数：32/2

绿化率：40%

栋数：5栋

住宅面积：109760平

车位：约1000个

总户数：1448户

商品房：744套

自持：560套

安居：144套

位置：沙井街道国际会展中心片区

4栋住宅，共1448套，其中商品房744套，安居型商品房144套，自持租赁住房560套，停车位1000个，自带商业1100㎡及一所18班幼儿园等配套。

宝安沙井西北部，受深圳国际会展中心、海洋新城两大重要规划包夹。区域以东为沙井先进制造业集合区，向北跨越海上田园为东莞滨海湾新区。

立足于联系粤港澳大湾区城市群并打造珠三角中心”世界窗口“，规划建设全球第一大会展中心——深圳国际会展中心。国际会展中心的总占地面积约148万㎡，规划室内展览总面积达50万㎡。作为综合体建筑，集合展览、赛事、会议、演艺、餐饮等丰富设施/配套于一体。

片区以西，珠江口海岸沿线，规划面积7.44平方公里的海洋新城（即大空港半岛区）聚焦世界海洋产业前沿领域，将打造”海陆统筹，产城一体“的滨海产业集群，构建以海洋高端设备、海洋电子信息两大产业为核心，海洋现代服务、海洋生态环保、海洋新能源为三大产业支撑的产业体系。

融创华发深圳冰雪文旅城项目（开发单元二）地块相邻，文旅城将作为未来项目联系最为紧密的配套。

文旅城项目总投资为182.9亿元，计划2026年12月完工。落成后将集世界最大室内雪世界、冰雪主题酒店、冰雪主题商街等设施于一体。

近 12 号线海上田园南站。与海上田园南站直线距离约250米。12号线方便通达宝安西乡、南山、蛇口等区域。离已通车的地铁站 20 号线（一期）会展城站较近，直线距离约800米（根据百度地图测量，仅供参考）。20号线二期（规划中）将作为一期工程的南延段，联络宝安西乡、南山传统中心区、福田香蜜湖金融中心、福田深港科创合作区等区域

会展中央公园：有东方曼哈顿高线公园之称1.6公里线型空中花，本项目东瞰“会展河”景观带（已动工），由深圳市政院&AECOM联合设计“深圳塞纳河”

茭塘小学、和一学校小学部；初中学区：沙井中学（72个班，宝安区一级学校）、荣根学校（公办九年一贯制学校、省一级学校）。家楼下的18班幼儿园（在建）、周边还有深圳沙井街道会展中心学校（规划）、一所36班制小学和一所54班九年一贯制学校

约32万平会展商圈、约10万平冰雪主题商街、约18万平京基百纳商圈、约10万平新沙天虹购物中心、16.4万平海岸城商圈。

89平均价4.44万，单价4.07-4.87万，总价区间：364-435万。108平均价4.95万，单价4.76-5.1万，总价区间：513-550万。117平均价4.86万，单价4.49-5.19万，总价区间：527-609万。

一共有490套：89㎡的三房两厅两卫，非常方正、紧凑的全明格局竖厅设计，厅出阳台、动静分明，对于预算相对有限的刚需来说，首套上车正合适。

一共有62套：105㎡的南北通透横厅四房两厅两卫，带5.8米超大景观生活两用阳台，全屋采光、透气效果绝佳，主卧还配置了步入式的衣帽间，对于二孩家庭来说，是非常高性价比的一步到位选择。

117㎡4房2厅2卫，一共186套，这个户型是108㎡4房的plus版本。这个户型有一个亮点，就是北向的两个儿童房设计的是推拉门，做一个房间就会很大，关上门两个孩子也有自己的独立空间。这一点我觉得还是蛮符合二胎家庭的需求。

120㎡的南北通透横厅四房两厅两卫，带6.6米宽境大阳台，各功能区面积更阔绰，很适合改善型家庭三世同堂。

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惨烈的时候可能要到了！

众所周知，去年有两座城市很火：

一个淄博，一个哈尔滨，全是旅游给带起来的。

上半年还在进淄赶烤，下半年就摇身一变成“南方小土豆”，直接进尔滨买房了。

有数据显示，去年12月，黑龙江省外人士在哈尔滨购房（新建商品房和存量房）共办理不动产登记2790件，比前年同期增加了1867件。

看起来搞旅游真的能带来泼天富贵，于是2024刚开年不久，互联网上就充斥了一片各地文旅局长“花式秀肌肉”的景象。

这种秀肌肉的背后，表面上看只是抢旅游消费，

但更深层次，却是城市竞争越发的激烈。

不过，不管是抢占短暂消费，还是抢占人口，都在说明：

城市竞争的格局都开始发生重大变化了！

而随着人口负增长时代的到来，城市也会如同进化论一般：优胜劣汰。

大部分的城市，在未来都会逐渐被淘汰掉，这些城市里的资产也会变得没有价值；而最后能留下来的有价值的一批城市，我认为也就30个。

而这30个里头，又分第一第二第三梯队，需要去综合评定。

但可以明确的是，无论你是工作还是买房，都要尽可能的往这30个城市去靠拢。

纵观70多年来我国城市的发展史，你会发现，城镇化一直是我们发展的主题，而货币就是我们发展的基础。

初期阶段，是建国后到改革开放之前，我国主力发展工业，但进度较缓慢，城镇化率到1978年的时候也仅仅增长到了17.9%。

但这个时候，我们却开辟了很多省会城市的“一市独大”，其中属北京和上海最为突出，GDP直接干到了人家的146%。

改革开放后，我们开始正式地“走出去”，打开国门的第一步就是发展进出口贸易，最方便的当属沿海地区，于是集中于珠三角的4大经济特区出现了，我国城市也开始了第一轮的分化。

到1998年全面房改以前，GDP的前10名就已经坐稳了现在的北上广深和一批强二线城市。

而房改开始后，城镇化从工业转移到了土地，我们也迎来了长达30年的致富时代。

土地还是一方面，大基建也变成了拉动马车快跑的一个重要因素。

至此，地有了，人有了，配套有了，还怕房子不涨吗？

而涨到足够多的时候，货币就会变成财富不断地去进行二次分配，让各行各业的人都得以兜里有钱，还能再生钱。

可以说，当初在这个链条里的所有人，无一没有吃到过这波时代的红利。

所以，眼下越是位于这波红利褪去的阵痛期，越不能把这个承载货币的主体给打爆。

据中原地产研究院的数据总结，去年全年关于房产政策优化的调整就高达1008次：

认房不认贷、“双限”解除、限价松绑、以旧换新、房贷利率下调、降首付、普宅标准优化、配售型保障房出炉、城中村改造、房票安置...

2024年的房地产，只会出得更彻底。

年底发放的那3500亿PSL就是一个信号。

更况，今年作为政策拐点的一年，房改3.0的落地且成型只会加速到来。

“三十年河东，三十年河西”，第二轮房改的红利期在2021年彻底结束，而这一年也被称作房地产的历史拐点，一拐就拐到了现在。

所以，3.0时代，我们除了把人往大城市去“赶”，还需要把货币进行大挪移，才能看清城市的未来。

什么意思呢？

我先简单提点一下，有三样东西——科技创新、实体经济和资本市场。

更具体的解读，因为篇幅有限，我会放到直播里再详谈。

而当下的节点，我们普通人又该如何保持清醒，看清局势，才能不至于被收割呢？换言之，未来的机会和发展，会落在哪里？

包括刚刚提到的30个城市，具体是哪些？又有哪些价值板块是值得我们重点关注的？

要看懂局势，首先还是得回归到这30个城市价值的衡量标准上来谈。

怎么才算是符合和具备发展潜能的城市呢？

有4要素很关键：

1、人口

先说个真理：房子本身就是不值钱的，值钱的只是生活在这个地方的人和配套。

人口流向哪里，就决定了未来会在哪里。

前几天国统局刚公布了2023年的人口数据，全国人口140967万人，比2022年末还减少了208万人。

人口持续负增长的趋势已成定局，这里面新生儿的人口虽然没有跌破预期的800万，但死亡人口也去到了1100万，这也就是说，算下来净差值也有200万左右了。

就算保持着这个递减速度不变，到2035年，也会有接近2500万的人口净流失掉。

那你猜这批净流失掉的人口，最后会从千万级的城市还是从十万、百万级的城市里流失？

而这又会导致什么结果？

先回答后面那个问题，一个是各地会直接从“抢人才”演变为“抢人口”；

这点从超大特大城市近两年来一直在加速取消落户限制就足以见其决心了，像上海上周不就是刚取消了单身限购，非沪籍人士社保满3年就可买房。

另一个是让中小城市的库存更高企了。咱再扒拉回去年的数据，2023年全年房地产开发投资的金额，比2022年末下降了9.6%。

说明什么？

开发商去库存自保不暇，地方卖地已成过去时，只能靠卷别的东西来维持财政。

看这不就是卷到文旅上面去了？

当然，文旅也只是一个噱头，如果没有稳定持续的人口流入，就会在昙花一现后，又恢复到衰败的状态。

所以你必须去思考，你的钱要放到哪里，才不至于让你的资产在你不知道的情况下持续下滑。

2、人均GDP

这是衡量一个城市的富裕程度。

很多省会城市虽然人口不少，但是人均GDP甚至还比不上很多小城市。

这也是为什么你看着在二线城市拼搏努力，却体感还没有在老家三四线小县城那儿攒的存款多的原因。

多的就不举例了，但像沈阳、贵阳就是人均GDP较低的二线城市。

另外，人均GDP也并不能作为衡量该城市含金量的唯一标准，要不然四线小城鄂尔多斯也不该常年稳居第一了。

人家那是家里真有矿挖啊！

3、国家定位

国家定位高，城市的发展起点和天花板才可能会更高；

像说到北京就是文化科技中心，说到上海就是金融中心，说到杭州又是互联网中心...

你要知道，能有幸被砸钱砸资源的地方，是永远不愁没发展的。

所以你可以去看看目前被列入重点城中村改造的城市都有哪些，上榜的都可以重点关注一下。

4、上市公司的数量

数量越多，市值越大，说明城市的长期竞争力越牛掰。

北上广深就不必说了，反而有些“三非城市”，像无锡、绍兴等也进入了2022年末的20强。

想了想，大概也跟都市圈有关。

之前从绍兴坐飞机回老家的时候，就一直搭的杭绍地铁再直转去杭州萧山机场，估算了一下到机场一趟来回也就1小时左右，方便得很。

可见，未来这种1+1>2的城市群经济效应会逐渐成为主流，并逐步达成人口城镇化的目的。

而在这个3.0的时代，未来能成功转型的，也一定是具备了这4要素的城市。

当然，这些城市能级不同、人口总量不同、产业不同、发展潜力不同，显然未来房产的涨幅也会不尽相同，这些都是比较繁杂且需要去细分的信息板块，

而至于你想在哪个城市投资置业，哪个城市长期发展，这就是你要做出的选择了。

另外，关于你所在城市房子的价值情况，以及30个价值城市的名单和价值板块，这些我也有在我3天的闭门直播课程中去做详细讲解，如果你也在犹豫要不要做优化和置换的，都可以先拨打电话，有专人详细为你解答！

最后想跟大家分享个故事。

是来自我老家店里的一个熟客，他儿子今年刚大学毕业，考公考研两手抓，都优秀地被选上了。

一个是进入江西的一个小县城当公务员，每个月固定万把块的工资；一个是去强二线城市武汉读中南财，造个三年后学成归来再寻出路。

当选择权转移的时候，家里亲戚都倾向于让他选“铁饭碗”，但最后他还是做出了读研的决定。

就业形势这么差，一圈人都在为他的决定扼腕叹息，然而当我妈跟我说起这个事的时候，我却无法声明自己完全偏向哪方的立场。

但站在我个人来说，如果城市命运要联系到个人命运的话，那我想这确是我选择留在深圳的理由。

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