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深圳招商前海臻玺

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南山招商前海臻玺售楼中心电话：400-166-9557销售中心

提前预约售楼处看房，可享受线上预约折扣，一对一专属置业顾问服务。

01基础数据

【项目名称】前海招商瑧玺

【开发商】深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司(自贸投资)

【项目地址】后海滨路与望海路交汇处

【交通】环中线（5号线）500米，穗莞深城际

【占地面积】约1.43万平方米

【建筑面积】约4.6万平方米

【建筑类型】住宅

【物业公司】招商物业

【物业费】7.5元

【楼栋数】4栋

【总户数】320套

【产品面积段】106平三房二卫、107平三房二卫、128平四房二卫

【梯户比】2T4

【容积率】3.27

【使用率】约88%

【车位比】414个，约1:1.29

【楼层高】20-23F

【交楼时间】预计2025年

【交付标准】装配式简装

【产权年限】70年

【均价】10.3万/平

【卖点】前海妈湾、一线河景

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02

周边配套

交通：

地铁：

距离5号线【妈湾站】400米左右，【铁路公园站】约800米

正在建设的15号线【线铁路公园站】，建成后4个站到深圳湾片区

陆路：地面和地下快速路结合（多层复合式设计），

【梦海大道】、【内环路】、【沙河西路】和【滨海大道】，附近300米还有在建的【深惠城际】

【深惠城际】：未来将与深大城际、龙大城际互联互通，实现与西丽高铁站、南山科技园、深圳北站等区域的快速联系。深圳招商前海臻玺开发商售楼处电话：400-166-9557售楼中心。

区块价值：

【招商瑧玺】所在的妈湾东北角，未来沿河两侧会是比较纯粹的居住区，等到25年交房之后居住氛围会是比较不错的。深圳招商前海臻玺开发商售楼处电话：400-166-9557售楼中心。

03

商业：

500米范围内有【自贸时代中心商业】，自贸商业中心紧邻【妈湾地铁站】，地下2层，地上6层，是妈湾首个购物中心，预计2026年开业

周边还有【世茂52+】、【印里】商业街900米、【山姆会员店】4.4公里、【万象前海】、【前海卓悦INTOWN】、【前海壹方汇（建设中）】及【K11】（预计24年开业），开车十分钟左右到达。深圳招商前海臻玺开发商售楼处电话：400-166-9557售楼中心。

04

生态：

妈湾两面环海，一面滨水，背靠【大、小南山】，拥有270°滨海景观，所有的户型都能做到一线看河景

【前海石公园】、【月亮湾公园】、【前海运动公园】。深圳招商前海臻玺开发商售楼处电话：400-166-9557售楼中心。

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教育：

幼儿园：项目配建1所幼儿园；

中小学：

【南二外（集团）九年制学校（在建）】，旁边还有一所【新增的9年义务教学用地】、【师大附中】、【南山实验教育集团荔园小学】

国际学校：10分钟步程内覆盖【荟同学校】，【哈罗公学】、【中欧国际工商学院】。深圳招商前海臻玺开发商售楼处电话：400-166-9557售楼中心。

06

医疗：

【深圳前海泰康国际医院】（在建）、【深圳南海中医医院】、【荔湾社康中心】

07

文体：

未来的配套规划，有沿滨海岸线建设的【金融博物馆】、【改革开放博物馆】、【国深博物馆】、【海洋博物馆】、【渔人码头】、【前海新中心地标】等市政配套集群

只是建设时间会比较长，也许十年左右

08

户型介绍

【前海招商瑧玺】户型简介：

小区一共4栋楼，有3个户型，低密度小高层住宅（限高75米）+一所幼儿园组成

一栋1单元、2单元

二栋1单元、2单元

住宅分布是一字排开的四栋楼（楼层高为18-23F），可以临景观河

楼栋之间无遮挡且楼间距大，并且不临主干道，因此会更安静。

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户型小结：

瑧玺全屋拐角飘窗设计，实现270°观景，景观最大化；

每个面积段的户型，在四栋楼中都有分布，其中景观面最好的是106平的01/02户型，正看一线河景，未来无遮挡；

使用率高，号称前海使用率“天花板”。深圳招商前海臻玺开发商售楼处电话：400-166-9557售楼中心。

户型深度解析：

【106m三房二卫】160套

①户型分析：

分布位置：

一栋、二栋的1单元、2单元 01/02户型

②户型解说：

传统竖厅，客厅开间约4.7米，

把厨房空间并入到了餐厅空间里，整体空间显大

主卧L型飘窗，柜子可以直接做到飘窗上，节省空间

③朝向：

东北向，正看一线前湾河景，优势是位于品字型楼体前排，视野没有任何遮挡

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【107m三房二卫】80套

①户型分析：

分布位置：

一栋、二栋的1单元、2单元03户型

②户型解说：

横厅设计，全屋飘窗环绕，客厅和主卧东北向看河景，次卧朝向西南，采光不错；

主卧套房设计，配置了独立衣帽间，整体使用率接近86%；

进门位置也有部分空间可以利用，放一些出门用的外套包包没问题

③朝向：

客厅和主卧东北向看河景

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【128平四房二卫】80套

①户型分析：

分布位置：

一栋、二栋的1单元、2单元04户型

②户型解说：

横厅户型，可以说是升级版的107 ㎡，

整体空间设计保证大横厅的尺度，总面宽近 15.5 米；

使用率高；

③朝向：

所有户型都是朝东北向，看前湾河景，景观很好

深圳楼市新政影响如何？

自11月23日起，深圳执行两条楼市新政：一是下调二套住房首付比例，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%，统一调整为40%。二是享受优惠政策的普通住房标准调整为住宅小区建筑容积率1.0以上(含1.0)，且单套住房套内建筑面积120平方米以下(含120平方米)或者单套住房建筑面积144平方米以下(含144平方米)。

截至目前，新政实施已经过去一周时间。记者在罗湖翠竹、福田莲花村片区实探，多位房产中介经理表示这一周咨询和看房量环比明显上升，但价格依旧保持稳定。“许多业主还是急于卖出手上的房子，所以反价现象并不明显。相反，急于出售的笋盘越来越多。”福田莲花片区一位资深房产中介经理表示，“最近一段时间，大户型销售情况明显好于中小户型，主要都是置换改善需求的购房者。”

乐有家研究中心监测显示，新政后客户看房量上涨，11月26日当日看房量达9月以来第二高点，接近“认房不认贷”政策后的最高值。从成交量来看，乐有家门店成交环比新政前一周涨幅超过10%。价格方面，业主报价持续处于下滑态势，新政未造成业主大规模反价，11月二手房成交价低于参考价占比已达到78%，较10月大幅提升7个百分点。不过，深圳二手房价格较高峰时期已经出现不同程度的下跌。

对于房企而言，每一次政策优化都是营销好时机。记者在深圳多个区走访发现，许多新房项目都在抓紧促销，在去化压力下，拼“价格”自然成为许多房企的选择。在龙岗坂田片区，有新房项目直接开出“九折”等宣传信息。有新房营销经理表示，目前正值年底冲刺阶段，公司完成年度销售目标尚有压力，所以价格方面会有很大的优惠幅度。

11月25日，深圳龙华北站片区，多个新房项目同时“竞争”，有房产中介极力推销，有关楼市新政的宣传标语随处可见。

乐有家研究中心监测显示，11月深圳一手住宅预售成交2773套，环比上涨4%，连续“两连涨”。二手住宅过户成交3133套住宅，环比上涨13%，这是今年以来深圳第三次二手住宅过户量超3000套。

除了过户，更快反映市场行情的网签量数据也在稳定上涨。深圳市房地产中介协会数据显示，11月深圳二手房网签录得量为4305套，环比上涨16%。自8月开始，深圳二手房网签量便进入了上涨区间。

乐有家营销总裁贺玲预计，下周起深圳全市二手房周度网签量有望稳定在1000套左右。不过，放松调控不意味着涨价，当前楼市不存在大规模反价的外部环境，实际也未见“反价、惜售、哄抬”等情况, 市场整体理性, 当然信心依旧需要大力加强。

从全国范围来看，楼市政策的调整步伐趋于稳定。根据中指研究院统计数据显示，2023年前11个月全国已有超200省市(县)优化调整房地产政策，出台调控措施超600次。据初步统计，11月已有43省市(县)出台政策49条。

中指研究院企业研究总监刘水表示，从政策趋势来看，深圳降低二套房首付、优化豪宅认定标准后，北京、上海优化相关政策的预期也在增强。市场趋势方面，短期来看二手房挂牌量高企导致二手房价格下跌态势延续，部分购房者转向二手房市场，新房市场调整压力或仍较大，12月进入房企业绩最后冲刺阶段，预计部分城市供给端或有放量，带动新房成交。

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