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深圳龙岗【合正新悦】

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合正新悦润园

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合正新悦润园位于深圳市龙岗区平湖街道平湖大街和红朱岭路交汇处东北侧，项目总建筑面积约26万平，作为合正集团2022年东部双星力作之一，是集住宅，办公，商业BOX，临街商业为一体的城市核心区域精致综合体；

开发商：深圳市合正新南投资有限公司

占地面积：3.76万平

建筑面积：26.68万平

容积率：7.1

总户数：2348户

停车位：2353个

产权年限：70年

在售户型：70-120平

总高层：46-47层

交楼标准：精装修

物业公司：深圳市合正物业集团有限公司

项目共有3个地块组成，分别是合正新悦朗园，合正新悦启园，合正新悦润园；三期共10栋住宅，总户数1852户，其中建筑面积小于90平的有1524户，占比82.29%。

本次即将推售的是合正新悦润园，占地面积约1.47万平，总建筑面积约17.46万平，容积率8.81，绿化率40%，该宗地内共有4栋建筑，其中1栋一单元商住楼46层、1栋二单元商住楼47层、1栋三单元酒店办公楼32层、1栋四单元商住楼47层，地下室4层。总户数834户，其中建筑面积60-90平的有336套，90-144平的有498套；

项目采用双住宅大堂设计，同时打造含归家风雨连廊，街心公园广场在内的六重园林景焕，建成后将成为平湖区域内又一品质标杆！

合正新悦朗园，占地面积约1.14万平，总建筑面积约11万平，容积率7.43，绿化率40%，该宗地内共有3栋建筑，其中1栋一单元商住楼42层、1栋二单元商住楼45层、1栋三单元商住楼28层，地下室3层；总户数629户，其中建筑面积60-90平的有337套，90-144平的有257套，144平以上的有35套；

合正新悦启园，占地面积约1.15万平，总建筑面积约9.1万平，容积率6.0，绿化率40%，该宗地内共有4栋建筑，其中1栋一单元住宅38层、1栋二单元住宅41层、2栋为幼儿园，3栋为公共租赁用房34层，地下室3层；总户数861户，其中建筑面积60平以下的有472套，60-90平的有142套，90-144平的有216套，144平以上的有31套；

【合正新悦价值体系】①：圳心—— 深圳正心，核心占位，交通通达地理正心：深圳地理正心，通达各区综合时间最短

城市功能中心：深圳十四五规划12大城市功能中心

②：城市枢纽中心：平湖枢纽，深圳九大枢纽之一，与光明、福田等站共同构建“四主五辅”铁路枢纽体系

③：新心—— 崛起新心，变革新生

平湖交通升级，迈入枢纽时代三地铁：区域内已开通10号线平湖站，直达坂田华为，1小时内快速通达福田，规划中17号线以及18号线，南北串联罗湖中心、深圳站，东西贯通空港高铁站、沙头角口岸两城际：已开通的广深铁路、惠深城际（规划中）

四路网：沈海高速、水官高速、清平高速、丹平快速两横两纵交通路网，轻松快步全城

④：城市升级，千万旧改启幕超1000万㎡城市更新：片区城市更新项目超过30个，合正、金地、卓越、华侨城等品牌房企入驻

⑤：心悦—— 精致综合体生活

平湖大街超300万㎡旧改首排启幕之作：

项目所在平湖大街是城市升级的旧改主要轴线，更是以平湖枢纽为代表的未来商务中心集群，平湖大街沿线超300万㎡品牌旧改云集，规划商业体量超60万㎡，包含平湖TOD枢纽等大型综合体平湖TOD枢纽1公里核心圈，对标深圳北站核心圈享受平湖枢纽集国铁、城际、城市轨道线路于一体，超83万㎡TOD全能综合体，带动周边城市更新改造，对平湖片区城市化进程起到重要作用，缔造下一个深圳北站核心区！

⑥：地铁物业，近享便利交通：项目距平湖地铁站直线距离约1.1公里，可换乘10号线及规划中的18号线，贯通全城各域；地铁17号线新南站（规划中）鼎立平湖大街之上（具体以实际站点为准），项目举步即达，优享高效出行

⑦：4大丰富配套环伺 兼得人文自然润养

丰盈商圈——周边汇集全球首座第四代万达广场、华南城奥特莱斯、平湖天虹、凤凰城购物中心、熙璟城购物中心和平湖佳兆业购物广场等超60万㎡商业集群，璀璨生活繁华升级

文体奢配——举步即达平湖体育中心、平湖文化中心两大文体中心，为高阶品质生活赋能

健康呵护——近距龙岗区第五人民医院（二甲）、暨南大学附属深圳华侨医院（三级综合医院），为您及家人的健康保驾护航

自然栖居——近拥平湖生态园、凤凰山国家矿山公园，悦享活力富氧闲暇时光

⑧：精致大城综合体 多元业态应有尽有

多元复合业态：汇集住宅、办公、商业BOX、商业街区、学校、酒店、临街商业为一体的精致综合体，缔造城央精致生活

平湖封面，城市天际线：总建面约26万㎡，住宅高度近150米，区域地标天际线

六大园林社区生活场景：街心公园、风雨连廊、社区会客厅、阳光大草坪、运动休闲会所、趣味儿童乐园，尽享美好社区生活

双住宅大堂设计，合家系标准化统一化品质精装，匠造片区标杆

⑨：合正百强，实力造心合正集团，深耕深圳25年，非城市中心不立，缔造合正观澜汇、合正荣悦、合正香蜜原著、合正中央原著、合正汇一城、合正方洲等荣耀人居坐标。2022年合正战略布局圳心平湖，以封面级作品合正新悦，为深圳中心再造人居新篇

12年全龄教育，家门口的学府

区域内覆盖平湖中学、平湖外国语等多个优质学府，合正新悦自身规划建设一所公立幼儿园，项目旁规划一所公立九年一贯制学校，对面即为华中师范大学龙岗附属中学（集团）平湖中心学校（九年一贯制省一级学校），12年全龄教育就在家门口，近距离呵护孩子成长。

（本项目的学区划分和学位申请以教育局当年公布的招生政策为准）

【项目总平图】

【项目户型图】

【样板间效果图】

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此时此刻，请看清2024年救市的根本目的！

用跌入尘埃来形容近期大家对楼市的心态，不过分吧。

现在市场上基本两拨人，要么非常关注楼市，每天都要看看自己小区房价跌了还是涨了，自己让自己陷入一种精神内耗中。

一种呢，突然对楼市丧失信心，不管你说什么，都是我不听我不看我不信。

今天还能看到我们文章的小伙伴，应该不至于向上面那2种那么极端。

今天的文章不长，想和大家聊聊天，说说我对明年的一些看法。

大家是不是感觉这轮救市，出奇的难。

一点也不像2008年和2014年那轮救市后，楼市马上就V型反弹。

其实是什么原因，大家也都听过不少了，比如生育率、经济、居民负债、城镇化率等等。

但最关键的我认为有2点：

1、负债真的很高。

该买房的已经买了，我们过去经济之所以能快速发展，其实也得益于大家敢于负债，不管是车贷、信用贷、消费贷、还是房贷，成年人了，谁还没有点负债了。

但对于房价来说，房价的天花板就是居民负债的天花板。

居民只要不敢借钱买房，那房价上涨也就到顶了。

2008年居民负债率是17%

2015年居民负债率是31%

2023年，这个数字是64%。

这就是为什么无法楼市V不起来的关键原因了。

至于何解，我后面说。

2、政策的目的，不是直接指向楼市。

我们现在救市吗，救。

但，很积极吗？

好像也，没有。

从去年到现在，大家感受到过政策的反复，一日游、辟谣的事情很多，民间一直喊着松绑的政策，也是一步一步来。

走到现在，我们也还只是走在一线城市认房不认贷、降低二套房首付比例、调低非普宅的限制，而已。

你说利率超预期打折？好像没有。

2008年可是利率打了7这，存量房贷也7折。

2015年直接来了个货币化棚改，来了一波去库存，今年也有，但好像还没落地。

为什么这次这么谨慎？

大家长其实也多次表达了，是要建立房地产长期健康发展的趋势。

何况，还有一个重点：

真的只放松政策，大家就会入场买房吗？

大家不买房的根本原因难道不是：没钱、怕负债、对未来收入不自信。

我愿归为对经济发展，不明确了。

所以2024年的重点，一定不是只为了救楼市。

只听过全力以救经济，还没听过全力以赴救楼市的。

2024年，一定会绕开房地产，重点稳经济。

只要经济好转，收入提高，负债率稀释，不用你上赶着，该买房的一样会买房。

以前是只要救楼市，经济就会好。

明年是只要救经济，楼市才会好。

很多人问我明年的预测，我觉得你记住，明年不见的直指楼市的一年，但一定是直指经济的一年。

不是鸡打鸣天才亮了，而是天亮了鸡才打鸣。

中产的跌落，是因为收入减少买不起房，而不是地产拉不动经济，所以大家收入才降低的。

搞清楚因果关系，你大概就知道明年的重点在哪了。

如果要说得更多，就容易敏感了，变成揣测了，在公开场合我就不说太多了，但刚好年初，很多人都想听我的一些预测，我其实都放在闭门直播中了。

而且每次热点消息出来，我都会第一时间在闭门直播中分析，闭门直播课程是视频的直播课程，免费的，因为话题可以大一点，所以想听私密内容的。

可以扫码拨打我的电话，每次热点消息一出，我都会专门做一次解读。

与信息同步，才不会被信息收割，现在大家看到的很多消息，多数是为了迎合大家的情绪，给你提出一个情绪价值而已。

越理智客观的人，越要懂得读懂每次变化背后的逻辑，有些变化你抓住一次，可能就会有翻天覆地的变化。

之前看过我文章老粉，应该知道我说过这样一个路径：

化债—回血—造血。

我觉得这也是明年的重点。

从这个意义来看，2024年楼市的归宿其实是；

容忍楼市造成的创伤的同时，努力修复各行各业，加大对实体行业和民营经济的扶持，走一个健康的修复过程，最后配合政策组合拳，让居民入场。

大家不要小看这种变化，过去只要负债低，政策一刺激大家就屁颠屁颠入场。

但这次，重要有质的变化了。

负债其实是一个相对概念，要想解决债务，要么是收入提高，要么是负债降低。

那如果经济好转，各行各业能活跃起来，收入就会提高。

还有一种通货膨胀率走高，负债也会被稀释。

15年前在深圳背负50万的债务，那也是顶天的压力了，现在负债个50万，那是没什么压力。

这就是通胀的威力。

这也导致明年会有2条发展逻辑：1条是GDP数据，1条是CPI数据。

还记得9月底有次说法吗：促进物价低位回升。

但经济复苏一定会在通胀前，还是那句话，大家收入提高了，自然愿意消费，也能接受适当的价格上涨。

老百姓是很简单的，口袋里有钱，自然而言愿意往外淘。

明年的显性逻辑是经济，隐性逻辑才是楼市。

看得懂的，我能给的建议就是耐心一点。

吃惯了山珍海味，偶尔吃点素，也是必要的。

我们吃过了过去负债快速攀升之下经济繁荣的快钱，也要接受细水漫流，用时间换空间的稳健收益。

只要你现在现金流没有问题，也不属于高杠杆入市，你何必为短期的波动而伤神自耗呢。

如果你高位入手，又属于高杠杆入场，还恰逢收入减少，我唯一能宽慰你的也是明年经济好转，大家的收入也会慢慢提高。

从趋势维度来看，楼市没有快跑，但在明年经济复苏的呵护下，楼市也会慢慢好转。

从近期频繁的救市动作来看，大家长对地产的态度是很明确的，至少是呵护的状态，不大力刺激，但也绝对不是可以舍弃的部分。

所以记住一点：今年的终点，不直指楼市，但也是为解决终极问题而来。

今年初，大家感受到政策气息扑面而来了吗？

广州都推出房票了；

深圳准备大刀阔斧去推动城中村旧改了‘

钱从哪来，psl又重启了。

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