(深圳龙华)御景华府售楼处_24小时电话丨御景华府首页网站_售楼处丨楼盘详情

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御景华府售楼处24小时电话：400 0035 833

基础信息：

开发商：深圳市泰富安投资有限公司

物业：中海物业管理有限公司

总栋数：4栋高层、1栋幼儿园

占地面积：18462平方米

建筑面积：104994平方米

容积率：5.6

总房源：533套

车位：763个

物业费：4.2元/㎡/月

产品类型：（住宅）

梯户比：共5栋，2梯4户/2梯5户/2梯6户

在售户型：

68--70--73--84--89--91--104--112平（二至四房）

交楼：2023年12月30号毛坯

卖点：规划地铁18/22号线200米，总价低、户型方正实用。

泰富安御景华府位于深圳市龙华区樟坑径下围村西北侧；（鹏瑞颐璟府附近）

#1

御景华府位于龙华鹭湖科技文化片区，观澜高新园内，其东侧临近五和大道，北侧紧靠下围社区公园，西南侧为新近入市的大社区，整体居住氛围逐渐起色。

项目所处片区正处于集中开发，快速成长阶段，一批市属及龙华区属重点项目扎堆布局其中，是龙华规划的双核中心之一，另一核为深圳北站商务中心片区。

项目位置及周边配套规划示意图：

其中：

道路交通方面，御景华府周边环观南路、五和大道、坂澜大道等城市干道路网密布。并且，能够较为便捷地触达梅观路、沈海高速等高、快速路，在区域内形成十字通廊，横、纵连接深圳多组团中心。

其中，梅观路（清湖南段）正进行市政化改造。梅观路1995年便已通车，一直以来是深圳中轴片区出行的交通要道；2014年梅观路梅林至观澜段取消高速过路费，是全国首条运营期内通过政府回购方式取消收费的高速公路；而当前又进行市政化改造，可以说见证了龙华不同的发展时期。

目前梅观路清湖南段已经全线开工，预计2024年上半年完工（具体完工时间以官方公告的为准）。改造完后，将原有的6车道扩建为双向14车道，更好地服务片区出行需求。

梅观路市政化改造效果图：

轨道交通方面，当前项目北侧的环观南路上铺设有龙华有轨电车及站点，通过有轨电车可换乘接入地铁4号线，实现地铁轨交通勤。

片区颇为关注的地铁18号线和22号线已纳入地铁五期研究范围，均为快线，大概率会在1-2年内上报并获批，预计2022-2027年周期内完成建设（实际规划及建设以官方公告的为准）。

根据目前掌握的规划信息，两线将在环观南路和平安路的交汇处设置换乘站“观湖站”（规划站名）。届时，御景华府的轨交优势会得到极大地释放，地铁将成为项目及片区最为倚重的交通工具及出行选择。

此外，片区内还将规划布局鹭湖交通枢纽（规划工程名）。根据规划，鹭湖枢纽是集1条城际铁路（中轴城际）、2条市域快线（即地铁18和22号线）、1条有轨电车（即龙华有轨电车）等多种交通方式于一体的区域性综合交通枢纽。

片区轨交规划示意图，仅供参考：

深圳最新政策“认房不认贷”出炉！“认房不认贷”后首付压力减少100万！！

8月30日晚间，深圳市住房和建设局发布通知：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。本通知自2023年8月31日起施行。

该政策的实施，也意味着2020年715之后深圳执行的最严住房贷款政策终于有所调整。

根据新政及银行细则，总结最新限购限贷政策表如下：

新政会给市场带来哪些变化？利好哪些群体？深圳楼市下半场走势将如何？

影响1：换房族首付压力减少100万！

新政带来的最直接变化，就是改善客群首付压力的锐减。

以500万为例计算，新政后换房族首付压力直接减少100万。

总体而言，这次新政是对“改善性住房需求”最大且最有效的支持。

影响2：利好改善客群及新市民

此前深圳房贷政策为：只要在全国产生过住房贷款记录，即使还清了贷款，在深圳买房也要首付5成。

该政策对深圳大批改善置业的购房者造成了影响。尤其是随着二胎三胎政策的放开，许多因人口增加，想置换较大户型的家庭，首付直接拔高至5成，令不少多孩家庭对换房望而却步。

此外，深圳作为全国移民大城，近年来涌入数百万“新市民”。他们中不少人可能在家乡置业过，已经失去了首次房贷的名额，到深圳后受限贷政策影响，在深圳买第一套房就需要5成首付，置业安家的门槛更高，不利于人才的稳定扎根。

2023年7月,房地产研究中心发起《深圳“715新政”3周年购房者调研》，结果显示：

1、在深圳未购房的原因主要为首付不够，占比36%。

2、市民最希望获得的政策支持，排名第一的是降低房贷利率，其次为降低首付比例，分别占比28%、21%。

此次深圳市住建局调整贷款政策，正是响应中央号召，顺应社会呼声，为改善客户及新市民开了一扇窗。既维持了“房住不炒”总基调，又为合理的住房需求提供了机会。

“来了就是深圳人”，深圳不仅有人才房、共有产权房的供应体系保障，也有合理的市场政策支持，为城市发展带来更多人才力量，让深圳更宜居宜业，住房高质量发展。

影响3：市场交易量将迎来回暖

此次并不是深圳首次推行“认房不认贷”政策。

2014年9月30日，深圳推出“930”政策，核心就是“认房不认贷”：对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策；首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍。

政策推出后，深圳二手住宅过户量便有了明显变化：10月成交3805套，11月上涨为6266套，涨幅65%。

深圳2015年又再追加“330”政策，将营业税（现为增值税）免征年限由5年缩短为2年。多重政策影响下，深圳二手楼市便进入了繁荣期。长达半年的时间里，深圳二手住宅月度过户量均维持在10000 套。

足以可见贷款政策及税费政策调整对深圳楼市影响之大。

当然，目前的深圳二手楼市经过2年多震荡，无论是业主还是客户都“锻炼”出了十分理性的心态，市场也不大可能重返万套高峰。但此次“认房不认贷”政策势必会对市场带来显著的正面激励，市民卖房及买房的置业计划也会有所提前。

预计三四季度深圳二手交易量逐渐回升，有望回到5000套的“荣枯线”水平。

（注：深圳历年政策与二手交易量关系长图见文末）房价方面则大概率维稳，不会出现大涨大跌。

2020年“715”政策推行3年，以二手房参考价作为一个评估线来看：政策推出前，2020年7月深圳60%的房源成交价与参考价偏差值高于10%以上，高于20%以上的占比达到27%。

2022年下旬开始，市场历经1年多的震荡后，成交价才大幅度向参考价靠拢。

到了2023年8月（截止8月30日数据），虽然参考价政策已经松绑4个月，但低于参考价成交的房源反而原来越多，达到了63%。另外17%的房源成交价略高于参考价10%以内，总结来看，当前市面上80%的房源是以参考价成交的。

当前深圳房价的水分与泡沫已挤压挥发，业主理性报价，客户为住而买房，投机需求和炒房客锐减，市场更加稳定健康，也更有利于交易量回到正常水平。以深圳超一线城市的经济地位和人口规模，必然潜藏着大量的购房需求，而新政的落地正是刺激需求走到台前的关键点。

新政策解读

认房不认贷——切中刚需及改善痛点，满足更多合理居住需求！！

认房不认贷比较贴合实际的市场需求，切中了目前刚需及改善的痛点，可以满足更多合理的改善居住需求。在当前供需关系发生重大变化的背景下，该优化政策可以进一步起到稳定预期的积极作用，但并不会带来房价明显的反弹。

当然，若能同时解决高房贷利率及二套高额首付比例的突出问题，出台针对性强的配套措施，将有利于满足更多合理的改善需求释放，扭转当前房地产交易市场的颓势。

附：深圳2010-2023政策与楼市关系图

生活配套方面，未来项目所在的鹭湖科技文化片区将形成行政机构、医疗、文化等一批设施集聚的区域。

这些设施不仅丰富多元，其规格都比较高，涵盖综合医院（龙华平安医院，在建中）、图书馆（规划中）、群艺馆（规划中）、大剧院（规划中）、科技馆（规划中）等区级重点配套；

鹭湖滨水公园（规划中）、中心公园、石皮山公园（规划中）等城市生态场地；三一云都商业、伟禄雅苑商业、天虹商场、天虹购物中心等零售休闲目的地。

其中，鹭湖文体四馆（图书馆、群艺馆、大剧院、科技馆）作为片区内重要公建设施应满足全区群众需求，并辐射深圳大都市圈，成为龙华区的文化地标。

鹭湖文体设施群落分布示意图，仅供参考：

而一路之隔的三一云都商业已确认交由鸿荣源运营，打造片区的标杆商业场所，可为御景华府带来较好地商业体验。

根据介绍，三一云都商业将构建以餐饮、商务配套、休闲娱乐、金融服务等为支撑，生活配套为基础，辅以时尚零售、文化创意、艺术生活等领域的精致型商务时尚街区mall。

三一云都项目效果图：

#2

鹭湖科技文化片区得以获取众多要素资源于一身，与其在龙华区中的战略规划息息相关。

早在龙华成立功能新区以来，鹭湖科技文化片区便是重点规划的“科技行政文化核”，同深圳北站商务区“商务核”一并形成龙华产业整体布局的双核中心。

深圳十四五规划，龙华区定位为中部综合服务中心、数字经济先行区、新兴产业高地等，打造为大湾区国际化创新型中轴新城，建设“数字龙华，都市核心”。

为配合新发展规划，龙华在区域国土空间规划上，以组团式特色化发展为原则，构建“一圈一区三廊”的区域发展格局。

在重点片区及产业发展的布局上，将龙华北部区域打造为以龙头企业带动、专业化园区支撑、区块化发展，聚集细分打造约60平方公里、产值超万亿的“世界级数字经济圈”。

并划分为12个产业区块，其中大观澜片区着重布局9大产业区块，数量占比全龙华数字经济的3/4，将创造超5200亿元产值营收。（数据来源：龙华十四五规划、龙华政府报告。）

来源于龙华政府在线：

鹭湖科技文化片区在打造区级科技中心、文化中心、公共服务中心及战略性新兴产业基地的路径更为清晰。

片区除积极规划建设科技馆、区图书馆等六大公共建筑建设外，同时注重产业布局，推进锦绣科学园、观澜高新园等建设，打造区级科技中心、文化中心、公共服务中心及战略性新兴产业基地。并依托鹭湖片区微观特点，重点发展生物医药、引入新一代信息技术，构筑创建国家高新区现代产业体系。

观澜高新区是鹭湖科技文化片区所依托的重点产城板块，已并入深圳国家高新区，和九龙山智能科技城-福民创新园片区共同组成深圳国家高新区龙华园区。目前园区内，华润三九、致君制药、三一科技、汇川技术、英飞拓等高新技术企业均已落户。

项目大体处于其中相对靠中心的位置，周边一众上市、重点高新企业环绕，在促进产业人群迭代、就近居住需求等方面，能对项目起到良好的支撑作用。鹭湖住区也不断地向周边拓展延伸，打破居住单一功能定位，不断加快总部楼宇经济和重点市政配套的布局。

鹭湖科技文化片区及项目位置关系示意图，仅供参考：

#3

聚焦回御景华府规划本身，项目占地面积约1.84万㎡，建面约10.5万㎡。

主要由5栋建筑，包括4栋住宅塔楼，1栋幼儿园组成，同时规划有物业服务用房、社区健康服务中心、警务室等社区基础配套物业。

项目效果图：

其中，幼儿园面积约2000㎡，住宅建面约6.8万㎡，4栋塔楼30-33层约百米高。

住宅单元位于1栋、2栋、3栋和5栋，梯户比为2梯4/5/6户，可售户数共计约524户（实际可售单元以开发商公告的为准）。

项目平面图：

主推建面约67-112㎡2-4房户型，具体户型包括建面约67-70㎡2房1卫、约73-84㎡3房1卫、约89-91㎡3房2卫、约104-112㎡4房2卫。

该面积段跨越中小面积及中大面积，定位精准，满足首次置业及刚改置业者的需求。尤其是提供的建面约67-70㎡2房户型，结合区位发展潜力来看，成长属性高，可作为上车的过渡选择。

此外，从户型面积段及得房情况看，御景华府的户型在使用功能上具有一定的市场竞争力，得房率较高。如建面约73-84㎡可做3房，建面约104-112㎡可做4房，在差不多总价的情况下，得房多体现出性价比优势。

项目由深圳市泰富安投资有限公司操盘，物管为中海物业，具有国家一级资质，物业百强企业TOP10的称号。

项目效果图，幼儿园部分：

总的来说，御景华府位于鹭湖科技文化片区，具有较好的发展规划预期，能够为项目住户带来高规格各类配套设施，以提升宜居属性。片区亦是龙华重点的规划产业板块之一，良好的产业基础可带来置业、消费人群，促进片区进一步发展，

项目周边城市公园环绕，山水景观兼具，有较好的环境舒适度条件，条件允许的情况下，可为中高层住户带来良好的景观、居住体验。

主推建面约67-112㎡2-4房户型，以套内棉结＜90㎡房源为主，较好地满足刚需及刚改群体的置业需求。突出的得房能力，体现出了具备市场竞争的产品力。

项目户型图

深圳【御景华府】

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