近日,有媒体报道称北京挂牌涨价房源量猛增。
该媒体表示,疫情优化政策公布后次日,北京市24小时内的涨价房源量成为当月最高,单日涨价房源量129套,环比前一天上涨76.7%。
对此,我们特意查询了北京二手房市场2022年第50周(12.5-12.11)成交情况,数据显示,2022年12月5日至11日,北京二手房成交面积15.95万平方米,较第49周(11.28-12.4)环比上升1%,同比下降42%,较年内周平均下跌36%。
2022年至今,北京二手房成交均价由增转降,购房者向新房市场流动,目前北京二手房成交已较此前高点第40周(38.1万平方米)腰斩。
由此看来,目前北京二手房挂牌房源量增加的现象,一方面是前期压抑的需求集中爆发,另外一方面则可能是受北京改善人群“卖一买一”推动,这些房源挂牌后最终能否推动市场成交,还有待观察。
近日,媒体报道称,疫情优化政策公布后次日,北京24小时内的涨价房源量成当月最高,12月7日,北京二手房涨价房源量129套,环比前一天上涨76.7%。
2022年12月8日,据华夏时报记者获悉,北京市海淀区五棵松金沟河2号院一套建于1979年的两居室24小时内涨价10万,涨价后总价440万。北京市朝阳新城二区一套面积58平米的一居室,24小时内涨价20万,涨价后总价280万。北京市西城区广安门外乐城小区一套精装修两居室24小时内涨价55万,涨价后950万。
在北京二手房挂牌量、价猛增的同时,CRIC数据显示,2022年第50周,即12月5日至11日期间,北京二手房成交面积15.95万平方米,较上周环比上升1%,同比下降42%,较年内周平均下跌36%。
事实上,自金融新政后,北京市场购房者向新房市场回流趋势明显,二手房市场虽然近几周略有波动但整体呈现规模下降趋势,目前已较此前高点第40周(38.1万平方米)腰斩。
若与2022年9月北京二手房交易“连环单”业务并行办理通知相比,此次疫情优化政策所带来的成交影响较小。
2022年9月23日,北京市住建委和北京市规自委印发《关于试行存量房交易“连环单”业务并行办理的通知》,“连环单”是指在同一时期内,购房家庭先出售名下住房,再次购买住房的交易业务。
此前二手房买卖时,家庭一般要在卖出名下住房并办理转移登记后,才能腾出资格购买下一处住房,交易周期较长。
根据试行政策,纳入“连环单”业务的购房家庭,其卖出住房网上签约后,即可视同该套住房“暂时”转出,进行买入房屋的购房资格审核,待完成买入住房的网签后,可一并办理卖出、买入房屋的贷款、缴税、登记业务。
在“连环单”业务并行办理通知发布后,2022年第39周(9.19-9.25),北京二手房成交升至32万平方米,环比增长29%。第40周,北京二手房成交进一步提升至38万平方米,创年内单周新高。
与卖家挂牌相比,二手房买方对市场感知更敏锐。悲观观望下北京二手房实际成交呈现量价齐降的趋势。
CRIC数据显示,2022年起北京二手房房价进入下降区间,截至2022年11月,北京二手房成交均价30471元/平方米,同环比转正,但总体仍在低位。
事实上,二手房挂牌量与市场情况并不能划等号。2022年6月,上海也曾出现过二手房挂牌量价猛增的情况。这主要是受之前压抑的需求集中爆发影响,另外一方面,高价挂牌也在一定程度上反应业主的心态,疫情在一定程度上加速了他们出货的决策,价格是一种对市场的试探。
如今北京二手房市场出现挂牌房源量价齐涨的现象,也主要是受疫情优化政策后二手房业主的信心提升,以及在近期系列利好政策下,对后市的看好。
至于最终能否成交,还需要一段时间的观察。
一直以来,北京都有着庞大的二手房交易市场。
对比全国来看,2018年以来北京商品住宅年均供给量不及7万套,每年至多只有0.77%的家庭能够买到新建商品住宅。这也导致了目前北京居住在自购新房中的家庭户仅有17%,其余有产权的家庭户都居住在二手房、经适房等住宅内。
就居住现状而言,北京目前人均住房面积为34.9平方米,仅为全国平均的八成左右。若按照全国人均住房面积的一半水平来筛选住房紧张的家庭数量,北京有185万户家庭人均住房面积不足20平方米。
这就使得北京的改善需求一直巨大,2021年二手房成交规模已经达到了新房成交规模的两倍。
限于严苛的购房及落户政策,北京的购房主力还是35岁以下的年轻家庭,并且以已婚育家庭为主。这部分人群最为青睐的是110-140平方米的中大户型产品,其次是70-90平方米的刚需产品。
我们认为,现阶段整个行业下行压力巨大,各大城市成交都明显下滑,随着市场信心的恢复,市场修复后,未来北京这些大量的刚需及改善需求将推动整个市场稳定增长。
从2022年至今北京二手房的成交整体情况来看,北京的实际成交量价都处低位。这一方面是受整体行业下行影响,另外一方面也是因为在“一二手倒挂”下,北京市场购房者向新房市场流动。
从具体的月度走势来看,2022年9月北京二手房交易成出现过一定的拉升,这主要是受北京“连环单”业务并行办理通知影响,这说明目前北京二手房市场“卖一买一”的改善人群占比仍较高。
目前来看,一线城市当前均未出台强力救市措施,仅局部城市边缘区域落户购房有所松动,若限制性政策松绑,整体房价便存在反弹的可能。
对于刚需及刚改来说,当前确实是一个不错的入手良机。
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